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卖房违约怎么办?

  买新房,等过户,高高兴兴准备搬家,但突然卖房人毁约怎么办?这时候,我们可以采取哪些办法呢?是拿回定金,还是要求卖房人履行合同,办理交房手续呢?我们整理了有关卖房违约怎么办的资料,希望对您有所帮助。
  
  一、卖主毁约,买方可否要求继续履行合同
  
  卖房人看到房价上涨后拒绝卖房,属于民事违约行为,按照《民法典》规定,要承担三种违约结果:一是继续履行合同;二是采取措施补救;三是赔偿缺失。
  
  这三种违约结果是由买房人选择的。因此,买房人可以不要卖房人返还定金,而要求对方必须继续履行合同。
  
  二、定金分为几种
  
  定金分三种,“解约定金”不能签定金通常分三种:成约定金、履约定金和解约定金。成约定金是为促使双方签订合同而交的定金,履约定金是保证买房人履约而交的定金,这两种定金方式比较常见。
  
  解约定金是指双方在合同中约定,只要卖房人双倍返还定金就可以解约,这对卖房人有利,因比比较少见。如果约定了解约定金,买房人就不能再要求继续履行合同了。
  
  三、两种情况下,法院不能强制过户
  
  首先,看房屋有无抵押,有抵押的房屋须在征得抵押权人(通常是银行)同意的情况下才能过户。
  
  其次,经济适用房、央产房等上市受限的房屋不能过户。
  
  因此,如果买的是这两种类型的房,客观上不能实现过户,法院也就不能支付要求继续改造合同的请求,即不能强制过户。
  
  四、应对卖房人毁约“借口”
  
  1、借口一:买房人违约在先
  
  对于指责买房人没有按时支付首付款等违约行为时,法官首先要查实,其次衡量这种违约是否会导致卖房人违约。
  
  如果买房人只晚交了一两天的房款,就只是轻微瑕疵,不足以让卖房人拒绝履行合同。但反过来,如果买房人确实延迟10多天付款,就有可能给卖房人造成重大损失,卖房人毁约也就可以理解。
  
  在这里提醒买房人,要注意按时履行合同约定,且在与对方谈判的过程中要留下录音证据。
  
  2、借口二:配偶对卖房不知情
  
  有些房屋属于夫妻共同财产,如果配偶对卖房不知情,就可能导致合同无效,
  
  所以卖房人以这种作为借口来毁约的情况比较多。
  
  再者,买房人也可以提供在看房或签约时,卖房者配偶在场的证据,包括证人证言、录音录像等。这样,法院就可以查清真实情况,从而做出判决。如果因为配偶不知情导致合同无效,买房人还可以向卖房人追讨相应损失。
  
  以上就是有关卖房毁约怎么办的相关资料,希望对您有所帮助。买新房本来是一件高兴的事,但如果因为毁约而带来一系列的麻烦,是得不偿失的。如果您正陷入这方面的烦恼,可以咨询的专业律师,他们会为您提供更加专业的帮助。
  
  
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副主任 主办律师 执业5年

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