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一、拍卖中的买卖不破租赁怎么处理?

  一、拍卖中的买卖不破租赁怎么处理?如果租赁权设定在先,法院查封、冻结在后,那么,该租赁权仍然应当受到法律保护,可以适用“买卖不破租赁”的原则;相反,如果法院已经查封、冻结,且查封、冻结进行了登记及张贴公告、封条等公示,在之后被执行人在该财产上设定了租赁权,则属于在该财产上设定了权利负担,如果该租赁权的存在影响到了拍卖活动的进行,会导致拍卖价款过低或者拍卖无法成交,则人民法院可以应申请执行人的请求,将该租赁权除去,然后委托拍卖。尽管人民法院未在拍卖之前将该租赁权除去,在拍卖成交后,新的买受人基于其购买的特殊用途,需要除去设定在拍卖物上的租赁权,其请求应当获得法律的支持。二、买卖不破租赁使用上有什么注意的地方?当租期未届满时,原房东若将房屋转让给其他人,则原房东在租赁合同中的出租人地位自动被新房东代换,新房东应遵守租赁合同的相关约定,享有相关权利并承担相应义务直至租赁合同约定的租期届满。当房东将房屋抵押后再与租客订立租赁合同,则抵押权人实现抵押权将房屋拍卖后,租客面对新房东的腾房要求时,不得援引“买卖不破租赁”原则。若原房东未于订立合同时书面告知租客房屋已被抵押,则需要对租客的损失承担赔偿责任。若明确书面告知租客房屋已被抵押,则租客的损失便由自己承担。同样的,房屋在出租前便被法院查封的,租客也不受“买卖不破租赁”原则的保护。根据上述“买卖不破租赁”原则的阐释来看,所谓“买卖不破租赁”指的是新房东根据法律规定,自动承继原房东的出租人地位,因此对于出租人所应承担的义务,也应当一并承继。所以,租客预缴租金后,原房东将房屋出卖的,新房东无权请求租客支付已经预缴部分的租金。此时新房东所遭受的损失,应区别具体情况,向原房东请求返还或赔偿。综上所述,法院拍卖房产的时候,经常会遇到房产上存在租赁关系的情况。处理上要分两种情况,如果之前就存在租赁合同的,之后拍卖不会影响租客的权益,其可以提出继续使用房屋。而法院经过公示后,房东和租客对此知悉建立租赁关系的,法院拍卖后就可以解除租赁权。
  
  
  
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副主任 主办律师 执业5年

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#史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>

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