一、买卖不破租赁的通知义务是什么?
一、买卖不破租赁的通知义务是什么?出卖人应就房屋租赁及承租人的履约能力向买受人履行告知义务,此为出卖人的先合同义务,若对承租人的履约能力未予告知,则应承担房屋瑕疵担保责任。产权人对其在出租期间的房屋可以进行正常产权交易,房屋所有权变更后,出卖人(原产权人)与承租人之间的租赁合同不因房屋所有权变动而终止或解除,对买受人(现产权人)仍然具有法律约束力,买受人在取得房屋所有权后继受取得出租人的主体地位。也即“买卖不破租赁”。此类带租房屋的买卖,因租赁事实的客观存续,买受人无法立即实质性占有或使用房屋,只能获取租金收益,而租金及时交付与承租人的履约能力密不可分。因此,带租房屋买卖合同签订过程中,出卖人对房屋租赁信息告知范围的认定,直接影响出卖人的责任承担。二、出卖人承担房屋实物交付的责任吗?租赁期间房屋出卖人不承担房屋实物交付的责任。不动产物权因登记、动产物权因而交付产生物权的转移和变动。因此,就不动产物权而言,其权利自所有权办理变更登记时即完成转移。当然,如房屋仍由出卖人使用或居住,则涉及房屋腾空交付等问题,出卖人不如期交付亦需承担违约责任,但对租赁期间房屋而言,则无实物交接之必要。因房屋由承租人使用,出卖人办理不动产变更登记后,买受人法定承继了出租人主体地位,此时房屋仍由承租人使用,买受人自然取代出卖人而享有相应的权利义务,无需也无法完成实物交付,出卖人协助买受人完成房屋登记手续,即履行完毕买卖合同的义务,不再承担进行房屋实物交付的责任。综上所述,在买卖不破租赁中,作为房屋的卖方,应该尽到自己的通知义务,告知买方房屋出租的事实,并且在出售之前三个月告诉承租方。这样,在同等条件下,承租方有优先购买的权利。买方知晓相关情况,签订购买合同,等过户后也不能要求承租方搬走。
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史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
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