一、买卖不破租赁检察院冻结的房产有效吗?
一、买卖不破租赁检察院冻结的房产有效吗?
众所周知,查封(常见的是财产保全中的查封和强制执行中的查封)的目的是便于实现债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失对不动产的处分权,擅自处分查封财产后,处分行为无效。
倘若承租人明知承租的房子有可能被变卖还与出租人订立租赁合同,风险自负;若查封前租赁关系已存在,则债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁合同当然适用于债权人,对债权人具有法律拘束力。
租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
1、房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?
1、是否仅仅适用于买卖。
“买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。此种广义理解已为大多数人所认同。
2、是否适用于“动产”。
“租赁”,依民法典规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。这一条款并没有对租赁物进一步设定限制,就是可包括不动产也可以是动产,从字面看无论是不动产还是动产都可以适用“租赁物所有权让与不得对抗租赁物债权”原则。
3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
综上所述,检察院在办案的时候,可能对当事人名下房产冻结扣押,如果这个房屋之前有租赁合同,同样适用于买卖不破租赁原则。作为承租人,享有继续使用的权利。这里要注意,如果检察院冻结在先,租赁在后的,就不能按照这个原则处理。
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史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
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