房地产司法鉴定评估程序是怎样的？

  司法鉴定是民事诉讼中常见的一项与诉讼结果息息相关的活动，而房地产司法鉴定评估也是司法鉴定中经常出现一类司法鉴定，在与房地产有关的民事诉讼中，经常需要房地产司法鉴定评估来对案件中涉及的房地产进行估价。那么房地产估价司法鉴定质证是什么意思?房地产司法鉴定评估的程序有哪些?为您盘点。
   一、房地产估价司法鉴定质证
  所谓质证，是指在庭审过程中由案件的当事人就法庭上所出示的证据采取辨认、质疑、说明、辩论等形式进行对质核实，以确认其证明力的诉讼活动。所谓当庭质证，是指在法官的主持下，由当事人双方对法庭上出示的各种证据材料及证人证言等进行对质核实的活动。房地产估价鉴定质证是指在庭审过程中的诉讼当事人就法庭上估价师出示宣读的估价鉴定结论的真实性、关联性及合法性作出判断的诉讼行为。
  房地产估价鉴定结论接受质证时要重点阐明估价鉴定的依据、出示现场勘察记录、司法鉴定文书的规范性，圆满答复法官及当事人的询问，进而获得法官的采信等。当事人可以对鉴定人进行直接询问、反对询问、再直接询问、再反对询问，也可以要求该估价师就所作意见或推论中的任何事项，公开其所依据的事实或资料。
   二、房地产估价司法鉴定质证一般程序
   (一) 法庭或当事人通知估价师出庭
  诉讼或仲裁程序中，当估价司法鉴定报告完成交付后，法庭根据诉讼程序一般通过证据交换程序将鉴定报告送交当事人各方，给当事人对证据询问质证的准备时间，避免证据突袭。当事人及其代理人有权向人民法院申请鉴定人出庭，申请人有可能同时向人民法院提交质询提纲。当然如果双方当事人都对鉴定结论无异议的双方均不申请鉴定人出庭质证的，法庭可不通知估计师出庭接受质证。民事诉讼法第一百二十二条“人民法院审理民事案件，应当在开庭三日前通知当事人和其他诉讼参与人。”
  鉴定机构收到法庭出庭通知(有时附带有质询提纲)后，应作好安排，认真准备。一个估价项目由数人共同鉴定的，可以选派一至二人出庭，接受质询。
   (二) 法庭传唤鉴定人出庭
  鉴定机构在开庭日应准备好当庭应提交的机构和个人的资格证书原件、身份证明文件、房地产估价鉴定书、相关现场勘察记录、市场调查记录等文件。民事诉讼法第一百二十三条“开庭审理前，书记员应当查明当事人和其他诉讼参与人是否到庭，宣布法庭纪律。”故估价师应提前到庭，在开庭前向书记员报到，递交相关证明，然后到指定的地点休息等候出庭，不得离开指定地点，不得与当事人谈论与鉴定有关事项，更不得参与旁听。在不能按指定时间到庭情况下一定要及时向书记员报告，听从其安排调度，不得中途入庭报到等候。
   (三)出庭接受质证
  庭审过程中书记员通知估价师出庭后，方可入庭。入庭后首先法官会对估价师身份进行确认，然后会询问当事人是否申请回避，在当事人申请回避的情况下，可能首先进行关于对于鉴定机构和鉴定人是否遵循回避原则的质证，估价师做客观陈述，法官会当庭裁决是否允许。在解决回避程序后进入正式的质证程序。
  鉴定人应当出庭宣读估价鉴定结论，并接受当事人、代理人和人民法院的质询。
   (四)退庭
  法官主持质证时会根据质证情况适时对鉴定程序作结语，宣告质证程序结束，宣布估价师退庭。现实中的当事人，特别是估价鉴定结论将导致其承受不利后果的一方当事人，可能会出于诉讼策略的考虑纠缠鉴定人，即使在没有有利手段提出抗辩的情况下，往往反复提出同一问题向估价师询问，意图干扰法官心证。估价师此时也可适时暗示法官质证程序基本完毕，提醒法官作结语。在法官宣布估价师退庭情况下签署庭审记录后方可退庭，退庭后估价师仍然不得旁听对案件的审理，在指定的地点休息等候书记员通知在相关法律文书上签字后方可离开。
   三、房地产估价鉴定质证内容和范围
   1、对于鉴定主体资格的质证
  当事人一般首先会对房地产估价鉴定机构资质和估价师的执业证书、执业范围提出质证，估价师客观陈述，同时将相关的资格证书原件递交书记员(或仲裁秘书)，由其递交给法官、当事人验证。估价师对其可能的异议做客观陈述和解释。
   2、对于鉴定启动程序的合法性的质证
  一般在对鉴定主体资格的质证后接下来会对鉴定启动程序的合法性的质证，一般会涉及估价鉴定申请、估价鉴定的决定，鉴定委托手续及委托书的完备进行质证。估价师依据《民事诉讼法》、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》、《司法鉴定程序通则(试行)》做客观陈述和说明。估价师只讲依据，对鉴定启动程序是否合法不做回答，由法官作出判定。
   3、对于估价鉴定范围的质证
  质证内容基本上都会涉及估价鉴定范围，如估价鉴定对象是房屋、土地还是房地产;房地产包括的附属设施具体内容;有时可能只是某一因素对价值影响的估价鉴定，如房地产广告中宣传的小区环境、配套设施与实际交房时不一致对房地产价格产生的影响额等。估价师重点陈述估价鉴定范围与委托鉴定范围一致性及其估价范围包含的具体内容的估价依据。
   4、对于估价鉴定文书的规范性的质证
  房地产估价鉴定文书一般应包括以下内容：
  A.受理日期、鉴定委托人、鉴定对象、鉴定事由、鉴定时间、鉴定结论的限制条件等鉴定基本情况。
  B.鉴定依据的送鉴材料(权属证书，平面图等)、有关法律法规、技术规范。
  C.现场勘察过程及记录。
  D.鉴定文书应当有鉴定人、复核鉴定人的签名和鉴定机构的盖章。估价师对上述事项作客观解释即可。
   5、估价鉴定依据、方法、理由和结论的质证
  这是质证中基本都会遇到的质证，也是质证中的难点，这也要求房地产估价鉴定一定要注重程序，评估过程一定要有完备的工作底稿，市场调查一定要经得起检验，否则容易受到攻击，特别是当事人也聘请了房地产估价师作专家辅助人的情况下。估价师重点在估价鉴定过程的阐述，回答应重程序，对有些问题坚持宜粗不宜细，不做太多纠缠，谨防落入对方陷阱。
  由于司法鉴定的重要性，决定房地产司法鉴定评估是非常严谨的，所要考虑到方方面面的因素，所以我们提醒您，选择合适的鉴定机构和称职的估价师是相当有必要的，具体案件中关于房地产司法鉴定评估的问题，

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>