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使用的土地使用期是怎么算的

  使用的土地使用期是怎么算的
  
  一、使用的土地使用期是怎么算的
  
  根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定,土地使用权出让最高年限按下列用途确定:
  
  居住用地70年;
  
  工业用地50年;
  
  教育、科技、文化、卫生、体育用地年限为50年;
  
  商业、旅游、娱乐用地40年;
  
  仓储用地50年;
  
  综合或者其他用地50年。
  
  二、土地使用权年期修正
  
  1.实质
  
  土地使用权年期是指土地交易中契约约定的土地使用权年限。土地使用权年期的长短,直接影响可利用土地并获相应土地收益的年限。如果土地的年收益确定以后,土地的使用期限越长,土地的总收益越多,土地利用效益也越高,土地的价格也会因此提高。因此,通过土地使用权年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的价格上的差别。
  
  2.修正方法
  
  (1)计算使用年期修正系数,年期修正系数按下式计算:
  
  K=[1-1/(1 r)m ]/[1-1/(1 r)n]
  
  式中:K——将比较案例年期修正到待估宗地使用年期的年期修正系数;
  
  r——土地还原率;
  
  m——待估宗地的使用权年期;
  
  n——比较案例的使用权年期。
  
  (2)利用年期修正系数对交易案例地价进行年期修正,即有:
  
  年期修正后地价=比较案例价格×K
  
  案例3:若选择的比较案例成交地价每平方米为500元,对应使用权年期为30年,而待估宗地出让年期为20年,该市土地还原率为8%,则年期修正如下:
  
  年期修正后的地价=500×(1-1/(1 8%)20)/(1-1/(1 8%)30)=327.10元/m
  
  相关的当事人应按照我国的法律规定进行办理,一旦这类土地到达使用年限后,应积极的到相关的土地部门进行申请。按照我国的法律规定进行办理,顺延这类土地使用的年限,保护这类土地的合法权益进行使用,积极的递交相关的证明材料。
  
  
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副主任 主办律师 执业5年

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