房地产土地抵押查询的方法是什么

  房地产土地抵押查询的方法是什么
  
  根据建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》(建住房[2006]244号)的相关规定，土地抵押查询人在提供明确房屋坐落(室号、部位)或权属证书编号，以及需要查询事项的情况下，可以查询房屋记载信息。所以，在明确查询的房屋座落或权属证书编号后，带本人有效身份证件，到当地住房保障和房产管理局申请查询。
  
  在查询后，自己买的房产没有做过抵押登记，是不是这样就很安全呢，其实，未必很安全，因为调查时没有被抵押的房产，不能保证开发商此后就不会抵押。因此，在买房时，最好在合同中规定：开发商不得将该房产及土地使用权进行抵押，并规定相应的违约责任和处理方法，甚至可约定购房者有权随时检查开发商的国土使用证。
  
  二、房地产抵押登记流程
  
  (一)受理单位
  
  《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记。《民法典》规定抵押权自登记时设立。房地产抵押未经登记的，抵押权不生效。抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大、有多种管理模式，法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利——担保物权，即限制物权，其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利，未经抵押权人同意，抵押物不得进行转让、出租等处分，以避免担保悬空，所以登记机关只能从不动产的交易权属登记机关中指定，不能委托其他部门。
  
  《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更规定了法定程序，即先申请房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，申请土地使用权变更登记。为了简化程序，方便当事人申办，同时也为了保证抵押登记的安全性，部分地方规定，以房、地合一的房地产抵押的，房地产管理部门为抵押登记机关;以地上无定着物的出让土地使用权抵押的，由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。
  
  《民法典》（2021.1.1生效）第四百零二条 【不动产抵押登记】以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
  
  (二)房地产抵押登记登记材料
  
  根据《房屋登记办法》，申请抵押权登记，应当提交下列材料：
  
  (1)登记申请书;
  
  (2)申请人的身份证明;
  
  (3)房屋所有权证书或者房地产权证书;
  
  (4)抵押合同;
  
  (5)主债权合同;
  
  (6)其他必要材料。
  
  登记机关应当对申请人的申请进行审查，审查的内容主要包括：抵押物是否符合准许进入抵押交易市场的条件;抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相符，查对权属证书的真伪等，并由审核人签字在案。对符合登记条件的应在法定期限内核准登记记入登记簿并颁发他项权利证书。
  
  房地产抵押登记登记程序
  
  房地产抵押登记基本程序如下：
  
  1.抵押登记申请
  
  办理房地产抵押登记，应当向登记机关提交下列文件：
  
  (1)房地产抵押登记申请书;
  
  (2)抵押当事人的身份证明或法人资格证明;
  
  (3)抵押合同;
  
  (4)《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产证》;
  
  (5)可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料;
  
  (6)可以证明抵押房地产价值的资料;
  
  (7)登记机关认为必要的其他文件。
  
  2.受理申请
  
  审查申请人所提交的文件是否真实、齐备，申请文件不符合规定的，不予受理;申请文件符合规定的，则予受理，给该申请编号并给回执，回执注明所收取的文件、受理日期和编号。
  
  3.审核
  
  (1)登记机关从房地产登记册查明申请转移登记的房地产权利状况，如有下列情形之一的，驳回转移登记申请：
  
  a.权属来源的性质是限制抵押(包括福利房、微利房，行政划拨土地、减免地价土地)而未取得有关部门同意的;
  
  b.根据城市规划，政府决定收回土地使用权的;
  
  c.司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  
  d.共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
  
  e.权属有争议的;
  
  f.法律、法规或市、区政府规定禁止转让的。
  
  驳回登记申请，应自受理申请之日起在规定时间内书面通知申请人。
  
  (2)从房地产登记册或电脑记录中查明申请抵押登记的房地产的权利状况后，审查下列文件是否真实、齐全和有效：
  
  a.身份证明;
  
  b.《房地产证》或其他房地产权利证书;
  
  c.抵押登记申请书是否按要求填写;
  
  d.抵押合同书是否符合有关法律、法规的规定。
  
  经审核符合规定的予以核准登记，并通知抵押当事人。
  
  (三)登记
  
  (1)对核准抵押登记的，在房地产权利证书上加盖抵押专用章，并在房地产登记册上作抵押记录。抵押记录应包括抵押人，抵押权人，抵押物名称、面积、价值、抵押金额和抵押期限等内容。
  
  (2)预购的房地产抵押时，应在买卖合同书上加盖抵押专用章。
  
  (四)收费发证
  
  (1)登记费的收取标准按国家或地方的有关规定执行。
  
  (2)将已加盖房地产抵押专用章的房地产权利证书在规定时间内退回抵押当事人(由抵押当事人凭回执、身份证明及交费凭证领取)。
  
  (五)立卷归档
  
  按规定建立土地和房地产登记的档案。
  
  我国一般在国土资源部进行土地抵押查询。国土资源部掌握国家土地运作的大政方针，那里对土地存在状态规定详尽。加之国家对于土地利用情况规定严格，相关部门对于土地抵押的材料必定会详细备存。所以，我们建议您在查询房产抵押登记同时可以去试一下。本站有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>