北京回迁房能否进行买卖《中华人民共和国城市房地产
北京回迁房能否进行买卖《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的……”。一般认为是按《城市房地产管理法》中,房地产未依法登记领取权属证书的,不得转让之规定。但该规定旨在规范房屋交易中的行政管理,而非禁止交易关系。只要是出卖人有《拆迁协议》和《回迁证》,即取得对房屋的准所有权,有权对其所安置的房屋进行处分。因此,只要双方意思表示真实,不损害国家、集体或第三人利益,在取得《房地产证》之前,可以转让房屋,买卖双方签订的房地产买卖合同有效。购买回迁方不能过户的法律风险回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。解决办法在回迁房买卖合同中约定高额的违约金,同时对损失给于明确的约定,建议聘请专业律师拟定合同。实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意。此外有的回迁房还属于家庭共有财产,建议所有家庭成员共同签字。此外因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。二、回迁房回迁房的含义是指
?,商品房与拆迁房有区别,商品房可立即上市,且在银行做抵押进行贷款。
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?而回迁房享受国家政策的优惠,不含土地转让金,价格相对低廉且有小产权之说,故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的,补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格,并按照经济适用住房政策管理。但是和一般的经济适用房不同,回迁房一般可以转让。通常情况下,如果拆迁的是商品房,回迁房自然是应当商品房。如果拆迁的是集体土地上的私房,或者是经济适用房,回迁房的性质一般不是商品房。所以,购买回迁房一定要查清性质。经济适用房五年内不得买卖;集体土地上的私房拆迁的回迁房,回迁房的所占土地性质,一般是划拨所得,没有交土地出让金,正式办理过户手续时,需交土地出让金。综上所述,北京回迁房,根据中华人民共和国房地产管理办法,对于未依法登记领取房产证的房屋,不能进行买卖,购买回迁房不能过户,回迁房属于夫妻关系存续期间共同所得财产,属于共同财产,回迁房在取得房产证之前,家庭成员应当共同签字。
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史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
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