购房合同如何约定违约责任?

  购房合同如何约定违约责任?
  
  违约责任的承担方式包括以下几种：
  
  1、解除合同
  
  是指在合同有效成立之后，当具备解除合同的条件时，因当事人一方的意思表示或双方的意思表示而使基于合同发生的债权债务归于消灭的行为。合同的解除，分为约定解除和法定解除两种主要类型。
  
  《合同法》第93条规定了合同的约定解除：当事人协商一致，可以解除合同。当事人也可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件满足时，解除权人可以解除合同。
  
  2、支付违约金
  
  违约金是指合同当事人不履行或不按约定履行合同时，应付给对方当事人由法律规定或合同约定的一定数额的货币。违约金分为法定违约金和约定违约金，凡法律规定的违约金是法定违约金，由合同双方当事人在合同中约定的违约金是约定违约金。
  
  3、赔偿损失
  
  对于因当事人违约行为给对方当事人造成财产损失的，应当赔偿对方当事人因违约所受到的损失，这就是承担赔偿损失的违约责任形式。
  
  买受人是否有权拒绝收房，应依据商品房买卖合同约定的交付条件来看，而不是说只要商品房存在质量问题，买受人就可以拒绝收房。当然，买受人可以约定更为具体的交付条件。
  
  对于精装修房，对装饰、设备标准的约定的违约责任尤其要详细具体。
  
  如果合同没有对开发商违约时应承担的违约金或违约金计算方式作出明确约定，而仅仅约定赔偿损失的，则买受人举证证明其损失金额有一定难度。
  
  法律规定或合同约定买受人行使合同解除权应在一定期限内行使的，买受人应在规定或约定的期限内行使，否则，买受人丧失合同解除权。
  
  二、购房合同违约金怎么计算?
  
  购房合同中，开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。举例说，如合同约定的违约金为2万，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金的数额。
  
  购房合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
  
  1、逾期交房的违约金计算标准;按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这与目前普遍采用商品房买卖合同标准文本中的约定的计算方式不同，又为您提供了一种可以借鉴的方式。
  
  2、逾期付款的违约金计算标准;按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
  
  3、逾期办理产权登记的违约金计算标准;按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期带卡利息的标准计算。
  
  上述三种计算标准都是在当事人没有约定标准情况下法院掌握的标准，如果当事人双方约定了标准，过高或过低时，法院将掌握这种情况下的上下限标准，即上限不低于实际损失，上限不高于实际损失的130%。
  
  购房合同违约金怎么计算?对于这些问题，上文中都有十分详细清楚的介绍，希望这些内容能够帮助您解决您所遇到的问题。现实生活中，房屋是价值较大的商品。在商品房买卖中，很多开发商都会有逾期交房、逾期办房产证等行为，这些都属于违约行为，如果您也遇到了类似的情况，您可以要求开发商承担违约责任，支付违约金，以维护自己的合法权益。在此过程中，如果您有什么难题，不妨咨询一下合同纠纷方面的专家律师。
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>