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租赁合同的租赁期限有多长

  合同的履行通常都是有一个期限限制的,但针对租赁合同这种比较特殊的合同来讲,我国法律对租赁合同的租赁期限做出了严格的限制。而当事人仅仅只能在规定的范围内,就租赁合同的租赁期限做出约定。下面我们来告诉您租赁合同的租赁期限有多长。
  
  一、租赁合同的租赁期限有多长
  
  1、租赁期限不得超过二十年;
  
  2、租赁期限超过二十年的,超过部分无效;
  
  3、租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年;
  
  4、租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式;
  
  5、当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁;
  
  6、租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。
  
  二、租赁合同的效力
  
  租赁合同的效力规定于《合同法》,根据《合同法》的规定,其特别效力主要体现在以下三项:
  
  1、买卖不破租赁
  
  买卖不破租赁的原则也叫做租赁权的物权效力,《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这一条就是“买卖不破租赁”的原则,它突破了合同相对性原则,使租赁权具有了物权效力,即对抗第三人的效力。这种现象可以叫做“债权物权化”。
  
  2、房屋承租人的优先购买权
  
  房屋承租人的优先购买权势指在出租人出卖出租的房屋时,承租人享有的在同等条件下优先购买该房屋的权利。《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”而根据相关的司法解释及部委规章,房屋所有人应该提前三个月通知承租人,由承租人决定是否购买,在同等条件下,承租人有优先购买权。
  
  3、房屋承租人的共同居住人的继续租赁权
  
  《合同法》第234条规定:“承租人在房屋租赁期间死亡的,与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”租赁权作为与承租人人身有关的专属性债权,是不能继承的,但是在租赁合同中,与承租人共同居住的人享有在租赁房屋中居住的权利,因此为了保障这些特定人的权利,法律允许与承租人生前共同居住的人按照原租赁合同租赁该房屋,但是应当办理续租手续,变更承租人。
  
  就签订一次租赁合同来看,我国法律中规定的租赁合同的租赁期限最长不能超过20年。而要是在20年的范围内,当事人可以根据实际情况作出具体的约定。当然,实践中,也是允许续签租赁合同的,此时也要遵守这个20年的期限限制。不过要是进行了续签,那么实际租赁的期限加起来可能就会超过20年。
  
  
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