什么情况下房屋租赁合同无效？

  进行房屋租赁的，肯定是会签订一份房屋租赁合同。但需要注意的是，签订的这份合同，并不是一定就会有效，还有可能出现无效以及效力待定的情况。具体说到无效的问题，那么实践中，什么情况下房屋租赁合同无效呢？本文就这个问题为您做详细解答。
  
  一、什么情况下房屋租赁合同无效
  
  主要有以下几种情况房屋租赁合同属于无效：
  
  1、出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
  
  但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
  
  2、出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。
  
  但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
  
  3、租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
  
  但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
  
  4、当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。
  
  如果当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
  
  二、房屋租赁合同无效如何处理?
  
  如果合同最终归于无效，这种情况该如何处理呢?根据我国法律规定，主要有以下几点：
  
  1、按照《民法通则》第61条和《合同法》第58条规定，房屋租赁合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。
  
  造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
  
  2、另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。
  
  3、当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。
  
  (1)承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。
  
  (2)因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。
  
  (3)承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
  
  (4)承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
  
  (一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;
  
  (二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。
  
  当房屋租赁合同被认定为无效的时候，那么即使双方签字盖章了，此时也不能发生法律效力，遑论对当事人利益进行保护。因此，各位在签订房屋租赁合同的时候，一定要小心避免出现导致合同无效的情况出现。如果你还不清楚什么情况下房屋租赁合同无效，请直接来电咨询我们的湛江律师。
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>