二手房交易中款项的区分
诚意金的交付意味着购房者对中介推荐的物业有购买意向,一方面是向卖方表示购买诚意,另一方面也为中介提供了与卖方谈判的砝码,对买卖的最终促成起到一定的推动作用。诚意金需交多少并没有一定的限制,但在交付前购房者务必对物业进行全面了解,并对欲购买的物业提出自己理想的购买价格及其它交易条件,因一旦卖方接受了买方提出的购买条件,诚意金就会转为定金,如果买方在这个阶段放弃购买,定金将全部归卖方所有。当然,在卖方没有接受买方的条件前,诚意金是可退还的。
在买卖双方签署中介方提供的居间合同后,购房者交予中介的诚意金将自动转为定金,买方须即时按该成交物业成交额的5—10%补齐后交卖方签收。为保障购房者的资金安全,中介方会要求卖方将房产证原件交到中介公司保管后再付定给卖方,如物业尚在贷款抵押期,购房者应要求中介方代为托管定金(大额定金建议交由银行托管),待卖方注销抵押后(即卖方赎出房产证后)再转付卖方。
虽然卖方的定金由中介方托管,但只要卖方签收即视为生效,即使卖方违约,根据合同约定,也可通过法律途径对其进行起诉。
按揭购房者在落实银行借款金额后,应将首期款交予相关机构监管,可选择银行或中介公司,在这里郑重提醒购房者,尽量由银行进行监管,原因主要有两方面:
一、防止中介公司“吃差价”。由银行代监管资金,在所购物业房产证已正式转名至买方名下时,代监管资金的银行将实际监管金额一次性转付到卖方指定帐户。如选择由中介公司监管,就为部分违法中介吃差价提供可乘之机,不法中介会将差价部分扣除,再行转付卖方。
二、防止中介公司“非法集资”。某些中介公司会趁机将客户的监管资金挪作他用,如对外融资及作其他内部资金周转用,甚至出现违法中介将客户的血汗钱盗用一空、关门走人的现象,所以建议购房者选择有实力的品牌中介公司进行交易。
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史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
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