预售登记与预告登记的区别是什么？

  现在大部分购房者买到的新房都属于期房的性质，需要和开发商签署商品房预售合同。为了避免出现一房多卖的事情，保障购房者对已买房屋的债权，维护购房者的合法权益，在商品房买卖过程中，有预售登记与预告登记制度来进行保障。那么二者的区别是什么呢？下面我们通过这篇文章共同了解下。
  
  一、什么是商品房预售登记备案？
  
  在我国商品房预售过程中，开发房商与预购人签订了商品房预售合同之后，预购房屋的购房者就享有了房屋购买的债权，但实际上房屋仍由开发商占有。开发商虽然负有在约定的时间转移房屋所有权的义务，但当房屋价格不断上涨的情况下，开发商很有可能将房屋卖给第三人，即出现一房多卖的情况。
  
  为保护购房人的利益，保证商品房交易安全，维护商品房交易秩序，《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第27条规定：“预售商品房合同签订后，预购方尚未取得房屋所有权证之前，预售方未经预购方同意，又就同一预售商品房与他人签订预售合同的，应认定后一预售合同无效；如后一合同的预购方已取得房屋所有权证的，可认定后一合同有效，但预售方给前一合同的预购方造成损失的，应承担相应的民事责任。”
  
  由此不难发现，虽有法律对于开放商违约时给与了购房者经济上的救济，但开发商的处分行为并未得到充分控制，购房者的交易目的并没有实现。商品房登记预告的出现弥补了预售备案制度的不足。
  
  二、 什么是商品房登记预告？
  
  1、根据物权法定原则，预告登记制度作为我国《民法典》规定的不动产物权登记制度中的重要制度之一，其性质与法律效力均有明确规定；而我国对商品房预售登记备案制度并没有明文规定。
  
  2、预告登记制度是对权利人享有的物权请求权的登记，使其具有物权效力，具有合理性；而商品房预售登记备案制度是对商品房预售合同的登记，使其具有物权效力存在理论上的障碍。
  
  3、预告登记制度是权利人根据私法行使私权的行为，是“意思自治”原则的体现，更好地体现了房地产市场的经济性，提高了效率；而商品房预售登记备案制度是预售人依据公法进行的，具有行政强制性。
  
  4、预告登记制度适用的范围更为广泛，依据《民法典》第二百二十一条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记；而商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
  
  《民法典》（2021.1.1生效）第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
  
  三、预售登记与预告登记的区别是什么？
  
  预告登记与预售商品房登记备案是两种不同的制度，二者的区别主要有以下几个方面：
  
  1、法律性质不同。预告登记是由《民法典》规定的一种不动产登记制度，属于民事制度。而商品房预售登记备案制度是由《城市房地产管理法》规定的行政管理措施，属于行政管理制度。
  
  2、实际功能不同。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。但是，商品房预售登记备案制度在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展。
  
  3、操作上的不同。预告登记必须是在双方有预告登记的约定之后才能申请。如果没有当事人的约定，任何人不得强制预购人或者预售人进行预购商品房的预告登记。预告登记原则上必须由双方共同申请，除非法律法规或者当事人另有约定。而商品房预售登记备案制度是一种只针对房地产开发企业的强制性制度，是开发商必须履行的一种商品房销售行为，无需双方另行约定。
  
  4、适用范围不同。预告登记的适用范围比商品房预售登记备案的适用范围广。依据《民法典》第二百二十一条第一款的规定，只要是当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，都可以按照约定向登记机构申请预告登记。因此，在房屋的买卖、抵押和建设用地使用权的转让中都可以进行预告登记。但是，商品房预售登记备案制度只适用于商品房预售。
  
  5、登记主体不同。预告登记的主体机关是唯一的，即房屋登记机构。而商品房预售登记备案的主体管理机构法律赋予了当地人民政府。它可以是建设行政主管部门；可以是房地产管理部门；也可以委托给房屋登记机构，具有较大的灵活性。
  
  由此可见，虽然说预售登记与预告登记仅有一字之差，但是二者在很多方面都是不同的，具体表现在法律性质、实际功能、操作上和适用范围上。总的来说，商品房预售登记仅仅是在房屋销售过程中，而预告登记制度是一项民事制度，是对预售登记的完善和补充。购房者要注意二者区别，购买商品房时最好到相关部门进行预告登记。有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>