农村干部解决农村房屋买卖案例判定购买无效的依据有哪些?
近年来房屋买卖的纠纷并不少,常出现的纠纷在于房屋的购买是否具有法律效力。而房屋购买法律效力纠纷存在多数是二手房或农村房屋。那么农村干部解决农村房屋买卖案例判定购买无效的依据有哪些呢?下面就由的我们为您做详细介绍,以供您了解。
1、农村房屋买卖合同以认定无效为原则,认定有效为例外,如果买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。这种处理意见将我国现行土地法规、宅基地使用政策作为认定农村房屋买卖合同无效的根据,以宅基地使用权流转限制否定房屋买卖合同效力,并将登记作为合同有效要件,在合同法、物权变动区分原则下面临合法性理由不足的质疑。
2、《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》规定:“第一,对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。第二,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。第三,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。第四,对于将房屋出售给本乡(镇)以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维持稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利。”这种处理方式能较好地解决法律效果和社会效果的矛盾,但消极地回避合同效力问题在实践中有时缺乏可操作性。
3、物权变动区分原则下,农村房屋买卖合同效力脱离于物权变动之外
(1)农村房屋不属于禁止或限制流通物。依据我国《民法通则》第七十一条的规定,房屋属于公民个人的财产,公民享有对个人财产占有、使用、收益和处分的权利,因此法律并无直接禁止农民出卖房屋。
(2)农村房屋所有权与宅基地使用权为两种不同的物权。前者为所有权,权利客体为农村房屋;后者为用益物权,权利客体为宅基地。根据物权法定原则,房屋所有权的设定、变动与宅基地使用权的设定、变动遵照各自的规则,适用不同的法律规范。
(3)农村房屋买卖合同不因宅基地使用权流转限制而无效。《物权法》第十五条规定了所谓物权变动区分原则,即指物权变动的原因与物权变动的结果相区分。将不动产物权变动的原因与结果进行区分,完全符合合同效力理论。
根据上述的农村干部解决农村房屋买卖案例我们可以看出,农村房屋买卖的纠纷主要发生在其效力问题,大多数的农村房屋买卖最后会因其产权问题而被处理购买无效。所以各位有买房需求的,在进行农村房屋购买前需要对其购买条件详细的咨询才可。如果您还存有其他方面的法律疑惑,可以登入网站寻求专业律师的帮助。
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史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
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