购买二手房的流程是怎样的

  对于有购房需求但是购房资金又不足的人们来说，二手房是一个不错的选择。对于购房人来说，购买二手房的流程是怎样的呢？人们在购买二手房时，由于房屋的价值巨大，二手房交易过程中不止二手房房款这一项费用。通常情况下购买二手房会涉及哪些费用呢？我们一起在下文中进行具体了解吧。
   一、购买二手房的流程是怎样的
   1、双方沟通。
  买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。
   2、签订合同。
  如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是的必经程序)，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。
   3、申请房屋审查。
  买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。
   4、立契。
  房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即您所俗称的“白契”。
   5、缴纳税费。
  税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用 房与其它商品房的税费构成是不一样的。
   6、办理产权转移过户手续。
  交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。
   7、银行贷款审核。
  对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。
   8、房款两清。
  买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。
   二、购买二手房会涉及哪些费用?
  在二手房交易过程中，如果交易双方仅对房屋的价款进行磋商，而未涉及其它，那在实际履行的过程中往往就会产生争议，甚至最终使交易无法完成。所以，我们必须重视除房款以外的其它与房屋交易和使用有关的费用及其承担问题。
  房屋属于不动产，除了价款以外，还涉及一些其它的相关费用，主要分两类：
   1、二手房交易过户所产生的税费，这是不可避免的。
  这类的税费可能包括契税、印花税、营业税、个人所得税等等，如果原房产是非商品房可能还涉及缴纳土地出让金的问题。
  上述税费按规定是分别由买卖双方承担的，税费的项目和标准各地可能有所不同，且随着时间的变化，相关征收政策也可能不同。取得产权的时间长短、二手房的类型(经济适用房、商品房、普通住宅、别墅)也可能影响税费标准。准确数额建议在交易时，直接向当地房地产交易管理部门和税务部门确认。
   2、原房主在占有、使用房屋过程中所产生的相关费用。
  房屋在使用过程中还会发生很多其它相关费用，如物业费、水电费、有线电视费、电话费，这些费用如果存在原业主欠费的情况，可能会给新的业主带来一定麻烦。
  所以，从购买者的角度讲，应该在购房时确定是否存在上述欠费，如有欠费，一般约定应该由原业主在一定时间内清结。且最好在合同中保留一定的尾款，解决上述事宜后再支付。
  如果物业费和有线电视费已提前支付，也要明确购买者是否有义务向原业主再支付相应补偿。
  另外，原业主的公共维修基金是否转给新业主，是否需要支付相应费用?这些都应该在合同中明确约定，可避免不必要的争议和交易风险。
  生活中，有不少二手房交易所产生的税费以及其他之类的费用，都会变相的让购房者承担。且由于二手房本身的性质，二手房交易也存在着不少的风险，需要购房人谨慎防范。如果您决定购买二手房，在看房签订房屋买卖合同时都不能大意，以避免日后发生争议，给您带来了不必要的麻烦。
  
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>