购房者如何打房地产官司

  购房者在买房的过程中，如果与开发商之间发生了房地产纠纷，可以通过诉讼的方式来解决。那么具体来说，购房者如何打房地产官司？为了能够在房地产官司中胜诉，购房者打房产官司要注意哪些问题？购房者如果觉得通过诉讼的方式来解决房地产纠纷，就要对这些问题加以了解。对于这些问题，本文将一一为您进行介绍。
  
  一、购房者如何打房地产官司
  
  房地产官司是指公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们互相之间因房地产买卖方面的权益发生争议，或者是对人民政府及其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，或者是对人民政府及其主管部门就有关土地的所有权或使用权归属问题的处理决定不服发生争议，依法向人民法院提起的诉讼活动。要打赢房地产官司要注意：
  
  1、查主体资格。
  
  查清开发商是否依法具备经营房地产的主体资格。所谓主体资格，就是依法具有民事权利和民事行为能力，依法独立享受权利和承担义务的法人。
  
  关于主体资格，在《城市房地产管理法》、《城市房地产开发管理暂行办法》以及《关于审理房地产管理法实施前房地产开发经营案件若干问题的解答》中有详细解释，当事人可以从中查询到相关的法律规定。
  
  2、查“五证两书”。
  
  “五证两书”指的是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》，以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。当事人或购房者在官司诉讼或购房活动中，一定要向开发商出示和提供这“五证两书”。
  
  3、顺藤摸瓜，查合同效力。
  
  审核双方所签订的合同是否属于无效合同。无效民事行为是指不具备法律行为的有效条件。一般来说，无效的房地产买卖合同主要有以下几种：
  
  (1)违反法律、法规、政策的房屋买卖合同;
  
  (2)双方恶意串通，损害国家、集体和第三人利益的房屋买卖合同;
  
  (3)以合法形式掩盖非法目的的房屋买卖合同;
  
  (4)规避法律行为的房屋买卖合同;
  
  (5)买卖双方意思表达不真实的房屋买卖合同;
  
  (6)欺诈性或胁迫性的房屋买卖合同;
  
  (7)乘人之危签订的房屋买卖合同;
  
  (8)违反法定形式的房屋买卖合同。等等。
  
  4、抽丝剥茧，查转移事实。
  
  审核被告的房地产权属登记是否依法转移。如果原告和被告双方从签订合同至发生纠纷起诉到法院，都没有按照法律规定办理产权转移过户手续和契税手续，根据法律的规定，双方的房屋买卖关系并未依法成立，因此，该合同理应无效。房屋买卖是要式行为，产权转移需要特定的形式要件，即依法办理产权过户手续和契税手续，这是法律的禁止性规定。
  
  5、反客为主，查质量瑕疵。
  
  审核被告的房屋是否存在质量瑕疵。质量瑕疵是指房屋质量存在缺陷，表现在多方面，如基础下沉、房屋倾斜、楼顶和地面渗漏、墙面开裂、管道堵塞、地面开裂、门窗不合、设备短缺、楼梯摇晃等等。关于质量瑕疵，建设部《城市住宅小区竣工符合验收管理办法》和国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》等文件有相关明确规定。
  
  二、打房产官司要注意哪些问题?
  
  首先，根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量与合同及开发商承诺事项不符，给住户造成的财产损失的客观证据材料等。
  
  其次，如当事人对法院一审判决不服，可在收到判决书之日起15日内向上一级法院提起上诉;如果对二审判决仍然不服，可在终审(二审)判决发生法律效力后2年内提请再审;或者按照《民事诉讼法》第一百八十七条的规定，提请检察机关依法提起抗诉。
  
  最后，为确保判决的顺利执行，当事人可根据《民事诉讼法》第九十二条的规定，申请人民法院对被申请人的相应财产采取保全措施。另外，按照《民法通则》关于诉讼时效的规定，当事人在提起房产诉讼时，须在法律规定的2年诉讼时效期间内提出，以免丧失诉讼权利。
  
  实践中，与开发商相比，购房者往往都是处于比较弱势的地位，购房者在打房地产官司时，一定要收集齐全开发商违约的证据，以便在诉讼中处于有利地位，避免被开发商压制，最后输了官司。在打房地产官司时，如果您有什么疑问，一定要及时向房产方面的专家律师做咨询，以更好地解决问题，增加胜诉的可能性。
  
  

#史微微律师简介：男，法学学士，部门主任，中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...More>>