有些时候,当事人按照自己的意愿签订了房屋租赁合同之后,却没有
有些时候,当事人按照自己的意愿签订了房屋租赁合同之后,却没有想到由于合同中约定的内容违反了相关法律的规定,从而导致合同无效,也就是说这种情况下签订了合同,也是没有什么用的。因而在签订合同之后就需要作出严格的审查才行,那实践中该如何来审查租赁合同呢?我们一起在下文中进行了解吧。
一、如何审查租赁合同
出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后,租赁合同就成立了。成立后的房屋租赁合同有无法律效力,主要从下面四个方面进行审查。
1、合同主体是否符合规定,即出租人与承租人是否具备有效民事行为的构成要件。
如是否为无民事行为能力人或限制民事行为能力人,或出租人是否为房屋所有人或合法使用权人等。
2、房屋是否为法律法规禁止出租。
只要法律法规不禁止出租的房屋,都可以依法出租。根据规定,有下列情形之一的房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的;
(2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(3)共有房屋未取得共有人同意的;
(4)权属有争议的;
(5)属于违法建筑的;
(6)不符合安全标准的;
(7)已抵押,未经抵押权人同意的;
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、房屋租赁合同的内容是否合法。
在实践中,有些房屋租赁合同约定房客逾期支付租金、水电费等的滞纳金按每日2%计算。从法律来说,这种约定因滞纳金过高有失公平,属于可撤销条款。还有一种常见的情形是,有人用租来的房屋进行违法犯罪活动,若属实,则在出租人明知或应当知道的情况下,这样的租赁合同均是无效的,不受国家法律保护,租金依法没收。
4、是否进行过登记备案。
《城市房地产管理法》、《城市房屋租赁管理办法》及本市的租赁法规均规定,租赁当事人应向房产管理部门办理登记备案手续。在实践中,对未登记备案的租赁合同是否有效有两种观点,一种认为合同是无效的,另一种认为租赁合同仍然有效,但不具有对抗第三人的效力。
二、什么情况下可解除房屋租赁合同
1、行使行房屋租赁合同解除权有约定解除及法定解除两种形式
(1)房屋租赁合同的约定解除是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益 根据合同自由的原则经协商一致而解除合同对此我国合同法第九十三条规定当事人协商一致 可以解除合同当事人可以约定一方解除合同的条件解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同
(2)房屋租赁合同的法定解除是指当发生了法律规定的情形时当事人一方依法行使解除权解除合同终止合同的权利义务
根据我国合同法第九十四条的规定有下列情形之一的当事人可以解除合同
①因不可抗力致使不能实现合同目的;
②在履行期限届满之前当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;
③当事人一方迟延履行主要债务 经催告后在合理期限内仍不履行;
④当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
⑤法律规定的其他情形。
2、因承租人无正当理由违约而导致租赁合同的解除
如承租人擅自搬离租赁房屋、停止履行合同,使租赁关系无存续必要而导致的房屋租赁合的解除。依法签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示,是受法律保护的,双方当事人应认真履行,但由于承租人可能在无正当理由的情况下不想履行租赁协议,有可能在与出租人协商或协商无果的情况下,擅自搬离承租房屋、停止履行合同义务,这种情况属于承租人违约。从严格的法律意义上看,并不应当受到法律支持,但鉴于房屋租赁合同履行期间的长期性,在此过程中承租人可能由遇到无法预料情势变更,为体现公平原则,平衡各方利益,避免社会资源的浪费,酌情有必要对其解除合同请求予以支持。
对于一些明确规定是不能进行出租的房屋,若出租人仍出租给了他人的话,那这样的行为因为违反了法律中的强制性规定,因而也会导致租赁合同无效。现实中,审查租赁合同是很重要的,能够保证签订的合同具有法律效力,那么才能更好的维护当事人的合法利益。
总结:有些时候,当事人按照自己的意愿签订了房屋租赁合同之后,却没有想到由于合同中约定的内容违反了相关法律的规定,从而导致合同无效,也就是说这种情况...#南京律师 #南京债务律师 #南京离婚律师 #南京刑事律师 #www.nj64.com
#史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构...
More>>
·对于婚内同居算重婚罪吗?
一、对于婚内同居算重婚罪吗?婚内与他人同居不一定属于重婚罪,重婚案件一般由被害人自诉,如果情节比较严重,影响很坏的,即使被害人不起诉,而由人民群众、社会团体或有关部门提出控告,应由人......
·单用途商业预付卡管理办法
单用途商业预付卡管理办法社会生活的稳定得益于各项法律规范的落实,针对于现在有很多企业为了产品的促销而出现的预付现象,相关国家机关制定了预付卡管理办法,单用途商业预付卡管理办法、支......
·根据刑诉规定补充侦查的会放人吗?
根据刑诉规定补充侦查的会放人吗?根据刑诉规定补充侦查的会放人的,补充侦查无法补充证据最终会被释放。补充侦查指的是为案件的处理提供足够的证据资料,在原有侦查工作的基础上,对原有侦查工作......
·昌乐醉驾什么时候提车?
昌乐醉驾什么时候提车?车主随时可以去领车,不管是不是当事人,只要有行驶证或者发票和合格证,他们没权利羁押车辆的,只是对人的处罚。二、最新酒驾处罚标准1、饮酒驾驶:饮酒驾驶机动车辆,罚......
·行贿起判金额一般是多少钱?
一、行贿起判金额一般是多少钱?行贿数额在一万元以上,就属于行贿罪,处五年以下有期徒刑或者拘役。根据《关于办理贪污贿赂刑事案件适用法律若干问题的解释》第七条,为谋取不正当利益,向国家......
·一般立功后减刑幅度是多少
一、一般立功后减刑幅度是多少对于立功情节,综合考虑立功的大小、次数、内容、来源、效果以及罪行轻重等情况,确定从宽的幅度。一般立功的,可以减少基准刑的20%以下;重大立功的,可以减少基准......
有些时候,当事人按照自己的意愿签订了房屋租赁合同之后,却没有
史微微律师
副主任 主办律师 执业5年
19850716853
www.nj64.com
|