史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

土地使用权转让协议效力怎么认定?

土地使用权转让协议效力怎么认定?
  
  土地使用权转让,是指土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让与受让方,受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”
  
  1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的,起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的,协议有效。
  
  转让方未取得土地使用证书,实质是尚未完全取得转让土地的权属,因此,通常应视为无权处分。但是协议签订后,有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的,该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认,因此,此时协议有效。
  
  2、一地多卖,协议均有效。
  
  受让方均要求履行协议的:
  
  (1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。
  
  (2)均未办理变更手续的,先行合法占有投资开发的,有权要求办理变更登记。
  
  (3)均未登记又未合法占有开发的,先行交付转让款一方有权要求交付土地,办理变更。
  
  (4)协议均未履行的,依法成立在先的协议一方,有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除协议,赔偿损失。
  
  一地多卖,属于欺诈行为,不是无效协议,受让方有权利要求解除协议,赔偿损失。但是,如果几个受让方都不行使解除权,而要求履行协议时,只能按照不动产产权转移的登记原则来处理,即登记优于占有,占有优于交款,交款优于先签协议。
  
  3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准,转让协议无效。
  
  但是起诉前或申请仲裁前经批准的,协议有效;协议性质为补偿性质,而非出让协议。
  
  未经批准转让划拨土地,违反行政法规的强制性规定,协议当然无效。如果起诉或者仲裁前,有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的,受让方有权取得划拨土地使用权。但是,由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益,因此,其所签转让协议主要是对其地上建筑物的补偿协议,而非土地转让协议。如果受让方要取得出让土地的使用权,必须依法补交土地出让金,并办理相关出让土地手续。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·土地承包合同性质
      土地承包合同性质一、农村土地承包合同按照不同的性质可以区分为不同类型:(一)按照承包方的主体资格的不同,可以区分为发包方与本集体经济组织成员......


·离婚财产分配原则有哪些
      离婚财产分配原则有哪些离婚财产分割是指夫妻双方在离婚时,就婚姻关系存续期间的财产进行分割,占为己有的行为。离婚财产分割在一般情况下,是对夫妻......


·没有签劳动合同提前辞退怎么赔偿?
      没有签劳动合同提前辞退怎么赔偿?需要支付双倍工资,以及经济补偿金,具体情况如下:1、如果是在试用期内的,则单位不需支付经济补偿金。2、如果单位......


·肖像权盈利民法总则中是怎样规定的?
      肖像权盈利民法总则中是怎样规定的?2021年1月1日起《民法典》正式施行,《民法总则》同时废止。随着社会的不断进步,我们的法律意识越来越强,经常在......


·女性哺乳期单位可以辞退员工吗
      女性哺乳期单位可以辞退员工吗?依照《中华人民共和国劳动合同法》第四十二条,女职工在孕期、产期、哺乳期的,用人单位不得依照本法第四十条、第四十一......


·如何申请注册地理标志、证明商标或集体商标?
      一、简要说明 证明商标是指由对某种商品或者服务具有监督能力的组织所控制,而由该组织以外的单位或者个人使用于其商品或者服务,用以证明该商品或者......


·试用期员工能否享有正式工的福利
      法律规定,试用期内,用人单位也是要与劳动者签订劳动合同的,于是有人就问了,在签订了劳动合同后,试用期员工能否享有正式工的福利?针对这个问题,......


·关于他项权益证有什么作用?
      他项权权益证就是他项权证,这个证书最大的用处就是在贷款的时候,通常关于贷款又关于他项权的就是房屋的他项权。那么关于他项权益证有什么作用?他项......


·监外执行和缓刑有什么区别
      监外执行和缓刑有什么区别缓刑与监外执行有4点不同:1、监外执行适用于被判处有期徒刑和拘役的罪犯,缓刑适用的范围则小于监外执行。2、监外执行以有碍......


·上海工伤认定管辖权是怎样的?
      随着近些年社会经济的飞速发展、基础设施建设的全面铺开,许多企业的业务范围都不再局限于本地,而是拓展到全国各个地区,相应就会有企业将员工派驻异......


·监护人应当按照哪些履行监护职责监护人的职责包括人
      监护人应当按照哪些履行监护职责监护人的职责包括人身监护和财产监护两个方面。对未成年人的人身监护,以教养、保护为目的。对被宣告为无行为能力人的......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询