引起拆迁房买卖纠纷的因素有哪些?
拆迁房与普通商品房还是有一定区别的。此类房屋的显著特点是有交易时间限制,而且许多房屋的权属人也不太明晰,因此经常容易引起纠纷。购房者在购买此类房屋时,应擦亮眼睛,多观察多了解,并要注意规避其中的风险。
引起拆迁房买卖纠纷的因素有哪些?
第一种:拆迁房房价爆升,卖家后悔了
卖方不配合办理过户,买方不能办理过户手续,这类纠纷目前是最常见。由于房价上涨,原来几十万的房子,现在市场增值百万元,势必造成出售方的心态不平衡,往往出售人提出价格的补贴。买受人不同意的,出售人便不配合过户,买受人只能起诉。
法律对该纠纷的审理,会支持买方的主张,卖方应当无条件办理过户。因为配套商品房合同有效,对双方有约束力。卖方协助买方办理过户手续,是在履行交付的义务。不履行义务的,法院可以判其履行。
第二种:突然限购导致拆迁房买卖无法完成
配套商品房虽具备过户条件,但由于买家的原因(如限购)无法办理过户等因素,卖家提出解除合同。
列举一个案例,买家是外地人,2009年在上海购房,订立买卖合同之时,上海还没有限购一说。因为配套商品房五年内限制过户,故合同约定双方办理过户的时间为2013年12月30日之前。过户条件具备了之后,上海出台限购政策,买家成为了限购对象,无法过户。
法院虽支持了卖家的主张,认定限购为不可抗力,合同目的无法实现,但无法实现合同目的原因为任何一方不可预见、不能避免、不能克服的政策所致。合同虽然解除,但现房屋价格上涨到110万元,对上涨的差额部分卖家应给付买家。
也就是说,一场无法完成的交易,卖家还要为买家这几年的“损失”埋单。因此您在签订此类“拆迁房”交易合同时,一定要重视由于过户时间限制,所带来的房产增值或贬值的赔付风险。
第三种:拆迁房“一房两卖”引纠纷
对于“一房两卖”的类型,主要需判断两份买卖合同的效力孰先孰后以及保护的顺序:办理过户登记优先方、实际占用房屋优先方、全额付款优先方、合同订立优先方等,当然,前提是两份买卖合同购买人均是善意的。
对设定抵押的房屋这种类型,抵押权人是善意的,则应当优先保护。
第四种:合同一方买卖期间死亡
交易中买卖任一方当事人死亡,如果符合不可预见、不能避免、不能克服的条件,可认定为不可抗力,视为符合民法典规定的解除条件。
具体来说,遇到五种情况,当事人可以解除合同:
1.因不可抗力致使不能实现合同目的;
2.在履行期限届满之前,当事人一方明确表示,或者以自己的行为表明不履行主要债务;
3.当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
4.当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为,致使不能实现合同目的;
5.法律规定的其他情形。
另外,在此类纠纷中,如在继承人不愿承担合同权利义务的前提下,则交易合同亦可依法解除。
第五种:拆迁房突然冒出多个“房主”
配套商品房来源于安置,拆迁安置协议有可能没有明确安置人,安置人提出对配套商品享有权利。以其他共有权人擅自处分权利,主张合同无效。
配套商品房交付的权利凭证一般只是拆迁安置协议。拆迁的政策如果是数人头,在拆迁安置协议上应将安置人清晰的列明,让买受人一目了然,清楚配套商品房的权利人,不会遗漏权利人。一般这种协议明确了“拆迁房”的权利人,较好地规避了此类纠纷风险。
然而现在的拆迁通常是安置人不明晣,容易突然出现另一个安置人主张配套商品房的权利。
对此类纠纷,根据《民法典》相关条文,法院一般不会认为配套商品房买卖无效,而是会保护配套商品房合同的效力,支持合同继续履行,而在内部协调好各原“房主”间的利益分配。
针对此类“拆迁房”,买家更应擦亮眼睛,因为此类房产比普通商品房有更多的“陷阱”,只有事前多做功课,多核查多了解,才能尽可能避免这些“雷区”。希望通过本期说法上的小技巧,能让您选到物廉价美的划算“拆迁房”。
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