商品购房合同在哪些情况下无效?

商品购房合同在哪些情况下无效?
  
  一、商品购房合同在哪些情况下无效?
  
  1、开发企业单位，未取得商品房预售(销售)许可证，与购房人所签订的商品房买卖合同，当认定为无效合同;
  
  2、所设计的房屋不符合结构标准规范，设计规划和建设单位，已经审批过的房屋结构户型，企业和任何个人，均没有私自变更的权限，如果私自改变结构，与实际审批的设计不相符，那么所签订的购房合同将认定为无效合同。
  
  3、房屋面积误差超过3%，户型结构主体质量经验收不合格不达标的，所签订的购房合同认定无效。
  
  4、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效;
  
  5、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效;
  
  6、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的;
  
  7、违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的。
  
  二、首付比例提高购房人能不能退房?
  
  (一)购房合同中约定了处理方式的按照合同约定处理。
  
  (二)合同中没有约定的，根据不同情况处理：
  
  1、一般情况下，贷款成数的变化不会必然地导致房屋买受人不能继续履行合同，购房者是可以通过其它途径筹措资金履行付款义务。因此，当事人在无特别约定的情况下，一般不得以贷款成数变化等政策原因为由主张解除房屋买卖合同。
  
  2、如果购房者能举证证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，购房事实上已不可能继续履行，而且不能买房是由于银行较大幅的提高了首付比例而不是购房者的信用低等个人原因所致，房屋买受人主张解除房屋买卖合同的，可以退房且不承担违约责任。
  
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