史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

一、有关买卖不破租赁的新规定是什么?

一、有关买卖不破租赁的新规定是什么?
  
  《合同法》第229条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  
  最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》
  
  《民通意见》119条规定,私有房屋在租赁期内,因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的,原合同对租赁人和新房主继续有效!
  
  《合同法》对租赁房屋出卖问题规定,出租人在出卖之前的合理期限内通知承租人,使得承租人有充分时间另找房屋租赁或者熟悉和适应房屋的新所有者;并且使承租人知道租赁房屋将要出卖,并可根据自身情况在同等条件下行使优先购买权。承租人可以在出租人出卖房屋时,在同等条件下优先购买。
  
  二、购买二手房要注意事项有哪些?
  
  第一,注意查看出卖方的证件
  
  在买卖双方签署买卖合同之前,买方一定要查看卖方的证件,主要是房产证、身份证、户口簿、原始的购房合同、各种税费发票原件、结婚证,需夫妻双方签字。
  
  第二,注意房屋的产权状态
  
  房屋的权利状态是购买二手房的前提和基础,只有出卖方拥有完全的、无瑕疵的所有权时,才能保证交易的合法性。很多人在购买二手房时,出卖方可能本身还没有取得房产证,此时买方交易有很大的风险,有可能买房人长期无法取得房产证,也有可能根本无法取得房产证,那么买房人永久无法取得对购买房屋的物权。建议大家购买二手房时注意出卖方是否已经实际取得房产证。
  
  第三,注意房屋的抵押状态
  
  通常,出卖方在出售房屋时,房子本身还有部分银行贷款没有还清,即房屋处于抵押状态。从法律上来讲,出卖方没有还清银行贷款前,是不能出售房屋的,签署的合同系无效合同,除非银行同意出售。实践中出卖方通常要求买房人先行交纳一部分房款用于偿还银行贷款,银行办理解押手续后,双方再办理交易手续。这种交易,律师提醒广大买房人要将将房款直接支付给抵押银行,否则出卖方不办理解押,可能导致买房人面临合同无效的风险,最后可能房款也无法追回。
  
  第四,注意房屋的出租状态
  
  若是出卖方的房子已经出租出去,承租人对这个房子享有优先购买权,所以买房人要取得承租人放弃优先购买权的声明,否则承租人有权主张买卖双方所签署的买卖合同无效。同时,即使承租人放弃了优先购买权,若是承租人的租赁期限尚未到期,承租人也有权要求买房人继续履行原有的租赁合同。这会给买房人带来一定的影响。
  
  第五,注意房屋的性质
  
  房子的性质有几种:商品房、经济适用房、集资建房、标准价购买的公有住房、成本价购买的公有住房、央产房等。鉴于房屋性质不同,在房屋买卖交易过程中适用的法律亦不同。所以,建议大家在购买二手房时要区分房屋的性质。
  
  买卖不破租赁的这些规定实际上是非常明确的,如果双方当事人能够严格的按照法律制度来操作买卖不破租赁交易,理论上三方当事人的权益是都不会受到影响的。可是,如若其中有一方对买卖补货交易的实际状况并不了解,就很容易引发三方的纠纷。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·集体土地承包权的内容
      集体土地承包权的内容在土地承包的过程中很容易发生纠纷,只有了解集体土地承包权的内容是什么,相关的权利纠纷如何来解决,使用期限,以及国家相关政......


·一、当时离婚不要对方抚养费,以后是可以要吗?
      一、当时离婚不要对方抚养费,以后是可以要吗?根据法律规定,父母有抚养子女的义务,因此答案是肯定的,那有没有情况下可以不给抚养费,给付方因违......


·民事举证期限是多长时间
      民事举证期限是多长时间人民法院应当在审理前的准备阶段确定当事人的举证期限。举证期限可以由当事人协商,并经人民法院准许。人民法院确定举证期限,......


·民间借贷债务人跑了应该如何办
      对于债务人跑了的你可以提起诉讼。债权人在诉讼时效期限内,可直接向有管辖权的人民法院提起诉讼,追讨债款。起诉时应持有借据等证明借贷关系存在的证......


·个有土地使用权的概念是什么?
      个有土地使用权的概念是什么?实际上我国民众对所有资源的人均占有量都是非常有限的,可是,现如今尤其是土地资源的浪费是显得比较严峻的。我们必须从......


·一、到公安局告男方重婚罪立案审查需要几天?
      一、到公安局告男方重婚罪立案审查需要几天?《公安机关办理刑事案件程序规定》公安局立案审查的时间一般是3天之内,第一百七十五条公安机关接受案......


·办理收养登记要提交的材料
      办理收养登记要提交的材料一、办理收养登记要提交的材料(一)收养人的收养申请;(二)收养人所在单位的证明,证明有收入,有经济条件收养;(三)收......


·卖房子国有土地使用证需要吗?
      卖房子国有土地使用证需要吗?目前,可以说发展最迅猛的仍然是房地产行业。成为房地产开发商,进行卖房的人越来越多。但是,卖房并不是一件轻易的事......


·为了解除外地就职人员的住房,以及其小还上学的问题,今年在一些
      为了解除外地就职人员的住房,以及其小还上学的问题,今年在一些经济较为发达的地区开始试行租售同权政策,北京市作为我国的首府,自然也是试点之一。......


·怎么正确使用劳动保护用品
      正确使用劳动保护用品的要点是:(1)从事高空作业的人员,不系好安全带发生坠落。(2)从事电工作业(或手持电动工具)不穿绝缘鞋发生触电。(3)在车......


·签的是公安的逮捕证程序上合法不?
      一、签的是公安的逮捕证程序合法不?逮捕犯罪嫌疑人、被告人,不论是批准逮捕,还是决定逮捕,一律由公安机关执行。《刑事诉讼法》第71条第1款规定,公......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询