买卖不破租赁期间的租金归谁
买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。
二、买卖不破租赁的四种例外
1、动产租赁的限制适用
从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。
执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
4、破产财产处理过程中的限制适用
破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实,而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人,也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩,但出于对承租人的保护,此时才会规定买卖不破租赁,之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法
农村宅基地房屋买卖合同无效的解决办法合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过借的......
·夫妻离婚怎么样能争抚养权
有不少夫妻在离婚的时候都出现了争夺孩子抚养权的情况,当然如果离婚的当时孩纸已经实际成年的话,那么就不会存在这样的问题了。在离婚夫妻为了抚养权......
·亲生子女和继子女的继承权一样吗
亲生子女和继子女的继承权一样吗1、被继承人生前未留有合法有效遗嘱的情形下,在法定继承程序之中,与被继承人形成实际抚养关系的继子女与被继承人的亲......
·离婚后多久财产可以请求法院重新分割
离婚后多久财产可以请求法院重新分割?离婚后2年内可以请求法院重新分割财产,《婚姻法司法解释一》第三十一条:当事人定向人民法院提起诉讼,请求再次......
·一、一年未签劳动合同视为订立无固定期合同吗?
一、一年未签劳动合同视为订立无固定期合同吗?在现实中,一些用人单位为逃避义务经常有不订立书面劳动合同的情况发生。因此《劳动合同法》第十四条规定......
·入室盗窃未遂构成犯罪吗
一、入室盗窃未遂构成犯罪吗入室盗窃未遂属于盗窃未遂。盗窃未遂是犯罪未遂的一种。刑法第二十三条第一款对犯罪未遂的定义是:“已经着手实行犯罪,......
·衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法的具体内容
衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法的具体内容衡阳市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置办法第一章总则第一条为规范集体土地征收与房屋拆......
·吉林省交通事故赔偿标准是多少?
吉林省交通事故赔偿标准是多少?吉林省交通事故赔偿标准没有统一规定,应按照以下标准计算:1、医疗费:医疗费的赔偿数额,根据医疗机构出具的医药费、......
·企业在破产期间可以宣告破产吗
企业在破产期间可以宣告破产吗一、企业在破产期间可以宣告破产吗?企业在破产清算期间是不能宣告破产的,宣告企业破产的流程是:1、成立清算组:......
·视频遗嘱没说明时间有效吗?
视频遗嘱没说明时间有效吗?视频遗嘱没说明时间一般是属于无效的遗嘱;根据法律规定,视频遗嘱必须要标注清楚年、月、日。《民法典》(于2021年1月1日实......
·租赁合同一年诉讼时效是多久?
租赁合同一年诉讼时效是多久一、租赁合同一年诉讼时效是多久租赁合同纠纷的诉讼时效为两年,最长不超过二十年。《民法典(自2021年1月1日施行)》......