史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

买卖不破租赁租金向谁付

买卖不破租赁租金向谁付
  
  买卖不破租赁租金一般是给新房东,因为实际上房屋所有人已经变更,债权人也发生了变更。
  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”的原则,旨在保护承租人的利益。但该条规定并不意味着原出租人没有权利对承租人在产权变更前的违约行为追究责任。现行法律并未限制房屋产权变更后,原房屋出租人不可以依据现存有效的租赁合同,对承租人以前的违约行为主张合同权利,这种合同权即包括追索所欠租人,也包括行使合同解除权。
  
  二、买卖不破租赁的四种例外
  
  1、动产租赁的限制适用
  
  从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看,该原则应当不适用于动产租赁。
  
  2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用
  
  最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条规定:“抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该原则。
  
  3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适用
  
  查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封条予以封存,禁止被执行人转移或处分的措施,体现了国家公权对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是为了债权人实现债权,不动产被查封后,其所有人或使用权人丧失了对不动产的处分权。因此,被查封的财产,债务人或其他人擅自处分的,该处分行为无效。
  
  最高人民法院经他字第8号复函明确指出,执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另一方面来说,查封的目的就是为了实现债权,承租人明知租赁物有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁合同,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  4、破产财产处理过程中的限制适用
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产,必然要进行拍卖或变卖,所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产,其权属同样会发生变化。在破产案件中,对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的,在破产财产处理过程中,一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  买卖不破租赁原则是先发生房屋租赁的事实,而在此之后才发生房屋买卖的交易。但是即使之后房东将房屋出售给了他人,也不会对原来与承租人之间签订的房屋租赁合同造成影响。但此时买受人可能会以自己不是房屋租赁合同的当事人为由进行抗辩,但出于对承租人的保护,此时才会规定买卖不破租赁,之前房屋所有人签订的租房协议也会对买受人产生约束力。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·公司减少注册资本流程有哪些?
      公司减少注册资本流程有哪些?通常情况下如果公司的运营出现了重大事故,就只有通过减少注册的资本来缓解。但是,公司减少注册资本流程有哪些?这是绝......


·征地补偿标准是什么?
      征地补偿标准是什么?一、征地补偿标准是什么?征地补偿标准是指在市镇行政区的土地根据政府总体规划确定的用地范围内,依据土地类型、土地年产值、......


·一、离婚孩子抚养费怎么计算离婚孩子抚养费标准怎么计算?
      一、离婚孩子抚养费怎么计算离婚孩子抚养费标准怎么计算?父母离婚时,离婚孩子的抚养费标准需要考虑什么因素呢?一般而言主要从三个方面综合进行考虑:......


·职务作品主体归属规定是怎样的?
      职务作品主体归属规定是怎样的?一、职务作品主体归属规定是怎样的?职务作品主体归属规定是大部分情况之下是由单位所享有相关的著作权的,这是在我......


·刑事案件程序规定是什么?
      刑事案件程序的规定主要是分为即侦查阶段(公安机关)、审查起诉阶段(人民检察院)和审判阶段(人民法院)。一、侦查阶段:公安机关对于现行犯或者重大嫌......


·妻子有病丈夫有外遇算重婚吗?
      妻子有病丈夫有外遇算重婚吗?有外遇也不一定是属于重婚,是否构成重婚,法律上有严格的规定。法律上的重婚,不等于通奸和出轨,法律上认定重婚必须是......


·最高人民法院公司法解释三有哪些
      最高人民法院公司法解释三有哪些内容?最高法院公司法共有三个司法解释,其中最高人民法院公司法解释三主要针对股权问题和出资确认等方面做出了说明......


·醉驾摩托车当时抽血了怎么处罚醉驾是指因饮酒而完全
      醉驾摩托车当时抽血了怎么处罚醉驾是指因饮酒而完全丧失或部分丧失个人意志,在这种状态下驾驶机动车的行为。每百毫升血液酒精含量大于20毫克就算酒后......


·仅凭微信聊天记录能立案吗
      可以。微信作为证据想让法院得到认可并支持,必须要完成以下的举证:必须确认微信的使用主体就是当事人双方;保证获取微信聊天记录的方式方法的合法性......


·徐州抚养费标准是怎样规定的
      现今社会,离婚率正以正增长的速度不断发展着。同时离婚后关于孩子的抚养问题也是高离婚率的背景下产生的又一重大问题。前段时间徐州抚养费标准就做了......


·造成轻伤二级怎么赔付?
      造成轻伤二级怎么赔付?一、轻伤二级需要赔付的具体要求(一)医疗费医药治疗费的赔偿,一般应以所在地治疗医院的诊断证明和医药费、治疗费、住院......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询