史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

一、买卖不破租赁的效力是怎样的?

一、买卖不破租赁的效力是怎样的?
  
  效力:
  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  根据上述规定,买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:
  
  ①当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;
  
  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。
  
  二、买卖不破租赁的适用瑕疵有哪些?
  
  1、是否仅仅适用于买卖。
  
  “买卖不破租赁”这一法律制度,不仅包括因买卖而引起的租赁物所有权变动,还包括因赠与、继承、互易甚至合伙投资引起的所有权变动。
  
  2、是否适用于“动产”。
  
  如果所有权转移以交付为要件的动产也适用第 229条,将不利于财产的流通,有悖于现代民法的宗旨。因此《合同法》第229条中租赁物一词,应限定于不动产,如房屋等更妥。
  
  3、买卖不破租赁与抵押权竞合。
  
  最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第66条第1款规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。因此,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。
  
  4、财产保全与租赁竞合。
  
  财产保全与租赁竞合,指在同一标的上同时存在财产保全和租赁,二者在效力上发生冲突的情形。若租赁先于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约当然地适用于债权人,对债权人具有法律拘束力,因为承租人在承租时并不能预见到将来租赁物会被查封。
  
  若租赁后于查封存在,则在债权人依法定程序取得被查封财产所有权后,原租赁契约并不适用于债权人,除非债权人同意。因为查封的目的是实现债权,承租人明知承租的房子有可能被变卖,却仍然与出租人订立租赁契约,由此带来的风险只能由他自己承受。
  
  买卖不破租赁原则在适用之前,不动产的出卖人需要履行相应的先合同义务,否则,如果给买受人造成实际损失的,出卖人就应当赔偿买受人的损失,但是需要注意的是,不动产在出售时,不动产的承租人拥有优先购买权,只有在承租人放弃优先购买权之后,其他人才能进行购买。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·法律规定农村自留地归属于谁?
      法律规定农村自留地归属于谁?对于很多农村的人来说,应该都听说过农村自留地,在土地都还是归国家所有的时候,农民留一部分自己可以支配用于生产或者......


·骗取贷款罪的认定
      贷款是众所周知的一个事情,随着民间贷款的流行,越来越多的人对贷款的理解都更加的深入。那么对骗取贷款罪的理解是什么呢?其构成要件是骗取贷款罪的认......


·串通损害商业声誉罪既遂的刑事责任是什么?
      串通损害商业声誉罪既遂的刑事责任是什么?串通损害商业声誉罪既遂的刑事责任,是根据《刑法》第二百二十一条【损害商业信誉、商品声誉罪】捏造并散布......


·一、醉驾量刑新标准是什么?
      一、醉驾量刑新标准是什么?醉驾构成危险驾驶罪的,人民法院可以根据驾驶人血液中酒精含量的不同情形确定量刑起点:1、血液酒精含量80毫克/100毫升至15......


·出售伪造的增值税专用发票罪既遂最多判多少年?
      出售伪造的增值税专用发票罪既遂最多判多少年?出售伪造的增值税专用发票罪的判刑年数是需要视案件的情况来进行判定;《刑法》第二百零六条伪造或者出......


·遗产分配比例是怎样的?
      在存在合法有效遗嘱的情况下,对遗产的分配自然是按照遗嘱中的内容来执行的。但很多时候要么被继承人没有遗嘱,要么遗嘱被认定为无效。此时就只能按照......


·一、离婚男方需要支付多少抚养费?
      一、离婚男方需要支付多少抚养费?我国法律规定,子女抚养费的数额,可根据子女的实际需要、父母双方的负担能力和当地的实际生活水平确定。有固定......


·离婚二审会当庭宣判吗
      可能会。我国法律并未规定所有案件都必须当庭宣判,也就是说是否当庭宣判是可以选择的,并不是必须的。如果离婚案件符合以下条件可能法官会选择当庭宣......


·一、劳动合同丢了离职会受影响吗?
      一、劳动合同丢了离职会受影响吗劳动者和用人单位建立劳动关系,劳动者和用人单位依法签订劳动合同,劳动者将劳动合同丢失不影响解除劳动合同关系,......


·如何认定建设工程项目的实际施工人?
      1.实际施工人一般是指,对相对独立的单项工程,通过筹集资金、组织人员机械等进场施工,在工程竣工验收合格后,与业主方、被挂靠单位、转承包人进行单......


·发生车祸后去哪里起诉
      发生车祸后去哪里起诉一、发生车祸后去哪里起诉发生交通事故,千万不要心浮气躁的向法院起诉,起诉前首先先考虑选择一下法院的管辖,会更有利于保护......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询