买卖不破租赁是否适用不定期租赁
适用的,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使出租人将租赁物让与他人,对租赁关系也不产生任何影响,买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
二、买卖不破租赁的生效条件
买卖不破租赁的生效条件包括以下四个条件:
(1)租赁合同已成立并生效;
(2)租赁物已交付承租人;
(3)所有权发生变动是在租赁期间;
(4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
三、买卖不破租赁生效条件的具体理解
(1)租赁合同成立有效并生效;
租赁合同非真实意思表示、主体错误等情形下,租赁合同并未成立,不能对抗买卖;租赁合同存在无效情形,则自始无效,不得对抗买卖等物权;租赁合同附生效条件,但条件未成就,亦为同理。
(2)出租人已将租赁物交付给承租人,承租人实际占有;
租赁合同如果进行了登记备案,则承租人对租赁物的占有状况无需证明。如果没有登记备案,则要考察实际情况。审判实践中,可区分以下情况进行处理
不动产抵押权自登记时生效,登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系。
②不动产抵押权登记前,不动产租赁合同已经登记备案的,租赁关系不受抵押权的影响。
③不动产抵押权登记前,不动产租赁合同虽未登记备案的,但租赁关系实际存在的,如承租人已经实际占有使用不动产的,租赁关系不受抵押权的影响。
实践中,应由承租人对于“实际占有”的情况予以举证,如承租人对房屋的实际居住、在承租房屋中开业经营或者装修筹备等。承租人自用还是合法转租,或者借给相关方无偿使用,不影响实际占有的认定。买受人是否知晓存在承租人也不影响是否实际占有的认定。有的买受人实地考察房屋状况时,恰遇承租人休假未居住,或者歇业期间,造成买受人以为房屋空置的认识错误,这并不影响承租人实际占有的事实。只要承租人有足够证据证明出租人或其同意的人已经向承租人交付该租赁物,其并未持续不断地实际占有租赁物,不影响买卖不破租赁的适用。
(3)所有权变动,且发生在租赁期间;
“买卖不破租赁”中的“买卖”是一个代指,其所指的所有权变动实际上涵盖了买卖、赠与、继承、互易、投资、抵押等多种情形。该变动须为确定有效,而不能是无效或者效力待定。如因善意取得制度产生所有权变动,虽然并非所有权人主动追求,亦产生所有权变动的合法有效后果,也应可以适用“买卖不破租赁”。
若所有权变动时租赁合同已经终止,则不涉及“买卖不破租赁”的适用。相关的问题是,当租赁合同期满,出租人承租人未签订新的租赁合同,承租人继续使用租赁物,出租人也未提出异议的,是否认为是租赁期内?我国《合同法》第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。根据该法第二百三十二条规定,不定期租赁中,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应在合理的期限之前通知承租人。在不定期租赁期间,所有权变动,是否仍然适用“买卖不破租赁”?理论上可以,只是在这种情形下,买受人继受的也是不定期的租赁关系,只需要给予一个合理的准备期限,即可以解除租赁合同,所以承租人要求适用“买卖不破租赁”意义不大。
(4)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人。
即在出租人同意的转租关系中,次承租人也可以适用“买卖不破租赁”。这一点中需要讨论两个特殊情形:承租人受让出租房屋的情形、次承租人受让出租房屋的情形。首先,“让与第三人”不包括将租赁物让与承租人。如果是让与给承租人,就是双方的租赁关系变更为物权转让关系,不存在适用“买卖不破租赁”原则的问题,租赁关系已经合意解除。其次,“让与第三人”可以包括将租赁物让与次承租人。此时,需要适用“买卖不破租赁”,次承租人即使已经成为租赁物的所有权人,也需要继续与承租人履行次承租合同,以此保护承租人在转租合同中的利益。
不管租赁房租的大小和租赁金额的多少,只要不是以上四种例外的条件,都符合买卖不破租赁。但是不符合买卖不破租赁的,承租人还是可以用其他的方式来维护自己的合法权益,可以让出租人对自己的虽有损失进行赔偿,还有违约金赔偿。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·公司法人治理制度形成原因及作用
公司法人治理制度形成原因及作用现在很多公司都实行的是公司法人治理制度,但还是有很多人不了解这个制度到底是什么样的,也不知道这种制度有什么作用......
·夫妻离婚时房屋有什么分割方法
如果离婚夫妻有共同房产的话,那在离婚的时候就少不了要对房产作出分割。不过因为房产在我国属于不动产中的一种,实际进行分割比较麻烦,需要办理过户......
·如果购房合同丢失了怎么办
如果购房合同丢失了怎么办贷款合同丢了是可以重新补办的,如果说你是通过银行贷款的话,就拿自己的身份证去银行补办,如果说你是用公积金贷款的话,就......
·一、离婚经济补偿欠条是否具有法律效力?
一、离婚经济补偿欠条是否具有法律效力?只要这份欠条是双方真实意思体现,不是在胁迫或欺骗前提签字,欠条内容不违反国家法律规定,这份欠条就是合法有......
·根据法律规定被监护人有哪些权利?
根据法律规定被监护人有哪些权利?根据法律规定被监护人有包括被监护人员保护自己的身体健康,当然也可以对自己所拥有的财产做出适当的处理。监护人的职......
·私募基金收益是多少?
私募基金收益是多少?一、私人股权投资——私募基金私人股权投资(又称私募股权投资或私募基金,PrivateFund),是一个很宽泛的概念,用来指称对任何......
·滥用职权罪一般判几年?
滥用职权罪一般判几年司法工作人员,即依法具有侦讯、检察、审判和监管人犯职务的人员为贪图钱财、袒护亲友、泄愤报复或者其他私情私利,具有下列行为......
·验收房屋不合格应该怎么处理
在新房收房之际,许多购房者都被如何进行房屋验收以及房屋验收不合格怎么处理的问题所困扰。实际上,验房作为一道必不可少的程序,有法定的验收流程,......
·一、机动车出交通事故如何处理?
一、机动车出交通事故如何处理?1、机动车出交通事故不能协商处理的抓紧时间报警。2、交通部门现场勘查。交警部门对现场勘查记录经复核无误后应要求当事......
·最高法关于夫妻一方所居债务如何认定?
一、最高法关于夫妻一方所居债务如何认定?最高法关于夫妻一方所居债务的认定:夫或妻一方对外所负的债务,由个人承担,不作为夫妻共同任务。夫妻可......