史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

一、当事人关于买卖不破租赁的约定是否有效?

一、当事人关于买卖不破租赁的约定是否有效?
  
  有效的,只要是双方协商一致即可生效,
  
  《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
  
  《解释》第20条规定,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
  
  (一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
  
  (二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
  
  根据上述规定,买卖不破租赁是指租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,原租赁合同对承租人和新房主继续有效,承租人有权请求房屋受让人继续履行原租赁合同。
  
  但是,买卖不破租赁受到约定限制和法定限制:
  
  ①当事人另有约定除外:买卖不破租赁受当事人另有约定限制;
  
  ②事先抵押权限制:受房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,买卖不破租赁受限制;
  
  ③事前查封限制:房屋在出租前已被人民法院依法查封的,”买卖不破租赁“受限制。
  
  二、买卖不破租赁中受让人的义务是什么?
  
  ①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中,出租人的义务在于将物交给承租人使用收益,且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件,而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位,在租赁关系存续中,若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时,受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。
  
  ②维修义务。租赁关系存续中,租赁物遭到毁损,为保持承租人对租赁物的使用收益状态,在维修有必要和可能情况下,受让人应当予以维修。
  
  ③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由,为保持承租人的使用收益,在租赁物出现妨害或有妨害预兆时,受让人须尽力除去或防止其发生。
  
  ④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同,以承租人使用收益为目的,使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现,也是租赁权物权化的一个表现。
  
  ⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位,受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同,例如关于原租赁合同之租期的有无和长短,依原约定,受让人无单方面变更的权利。
  
  不动产在进行买卖之前,租赁关系就已经存在,租赁合同已经开始履行的才能适用买卖不破租赁,如果租赁关系后于不动产买卖关系存在的,出租人不是买受人的,即合同的一方当事人不是新出租人的,则该租赁关系就不能发生效力,承租人也就不能占有该不动产。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·申请劳动仲裁需要什么材料
      申请劳动仲裁需要什么材料在对劳动纠纷进行处理的时候,按照我国的规定此时一般是仲裁前置,因而当事人需要先向劳动仲裁委提起劳动仲裁才行。而此时就......


·山东省高温补助发放标准是如何规定的?
      为了安抚职工的情绪,更好的保障人权,国家相关部门颁布并实行了高温补贴政策。近年来环境温度呈现出日益上升的趋势,高温补贴政策发挥着越来越重要的......


·一、结婚七年离婚怎么分割财产?
      一、结婚七年离婚怎么分割财产?离婚财产分割即夫妻共同财产的分割,是指离婚时依法将夫妻共同财产划分为各自的个人财产。现行《婚姻法》第17条到第1......


·购房意向违约金一手房是多少?
      一、购房意向违约金一手房是多少?《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定......


·企业在疫情复工后工资怎么算?
      企业在疫情复工后工资怎么算?企业停工停产在一个工资支付周期内的,企业应按劳动合同规定的标准支付职工工资。超过一个工资支付周期的,若职工提供了正......


·广东省海洋与渔业厅处长醉驾怎么处罚
      广东省海洋与渔业厅处长醉驾怎么处罚醉酒驾驶机动车辆,吊销驾照,5年内不得重新获取驾照,经过判决后处以拘役,并处罚金;醉酒驾驶营运机动车辆,吊......


·法律规定的兼职非全日制用工规定是什么?
      法律规定的兼职非全日制用工规定是什么?一、法律规定的兼职非全日制用工规定是什么?《劳动保障部关于非全日制用工若干问题的意见》1、概念第......


·醉驾怎样辩护才能罪轻判处缓刑?
      醉驾怎样辩护才能罪轻判处缓刑?在辩诉的过程中说明自己那些情形适用于缓刑可以轻判。《刑法》第一百三十三条之一 在道路上驾驶机动车,有下列情形......


·信用卡诈骗多久立案标准是什么?
      随着我国经济的不断发展,每一位公民的生活水平也得到了提高,随着信用卡的不断普及以及使用的便利性,有越来越多的公民都会使用信用卡,那么信用卡诈......


·怎么计算交通事故伤残赔偿
      交通事故中造成人员受伤和造成人员死亡的赔偿是严重不同的,既然涉及到的赔偿项目都不同,那么具体对赔偿的计算当然也是有所差异的。那您知道该怎么计......


·一、房屋买卖不破租赁期限是什么?
      一、房屋买卖不破租赁期限是什么?期限应当在合同的有效期限内处理,买卖不破租赁,即在租赁关系存续期间,即使所有权人将租赁物让与他人,对租赁关系也......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询