一、买卖不破租赁的法律效果是什么?
买卖不破租赁的法律效果是突破了严格的合同相对性原则,确定了合同外第三人对合同内容的继受义务。买卖不破租赁的适用,势必产生一定的法律效果,这种法律效果因当事人在法律关系中地位不同而区别。出租人与受让人除发生标的物所有权人地位的改变,受让人也能取得出租人的地位,对于租赁合同中的权利义务进行概括承受,而出租人与承租人之间的租赁关系虽不终止,但发生合同主体的变更,即在原租赁合同上发生受让人与承租人之间的法律关系。
1、“买卖不破租赁”的概念及对抗效力
通俗地讲,“买卖不破租赁”,是指房屋有租赁约定的情况下,租赁期限内,买卖关系不能打破租赁关系,新房主无法行使房屋的使用权,此时,租赁权的效力大于转让效力。只有当租赁约定到期时,新房主才可以行使房屋的使用权。在实践中,“买卖不破租赁”主要有两个层面的含义:第一,承租人基于租赁权对于第三人主张排除妨害请求权及损害赔偿请求权。第二,承租人的租赁权可以对抗租赁物的新所有人,承租人与出租人原来在租赁合同中所做的其他约定,租赁物新的所有权人也一并遵循。
2、受让人与承租人之间的法律关系
受让人从出租人(原所有人)处购买了租赁物而成为租赁物的新所有人,根据我国民法典规定,受让人必须承受原所有人的出租人地位,承受原所有人在租赁物让与前所订立的租赁合同,与承租人产生法定继承性的租赁关系。一般而言,受让人在受让租赁物时即享受以下权利:①租金请求权。此租金请求权以受让人受让时租赁关系继续存在,承租人并未交付剩余租期租金为前提。②返还租赁物的请求。租赁关系结束后,承租人要将租赁物返还给出租人。
受让人受让租赁物,即负担以下义务:
①保持租赁物使用状态的义务。租赁合同中,出租人的义务在于将物交给承租人使用收益,且并非仅以消极的不妨害承租人使用收益办条件,而须在租赁期限内积极地使承租人使用收益。由于受让人继承了出租人的地位,在租赁关系存续中,若租赁物出现损害或瑕疵致妨害承租人使用收益时,受让人便负有保持租赁物合于承租人使用收益的义务。
②维修义务。租赁关系存续中,租赁物遭到毁损,为保持承租人对租赁物的使用收益状态,在维修有必要和可能情况下,受让人应当予以维修。
③妨害除去的义务。与维修义务基于同一事由,为保持承租人的使用收益,在租赁物出现妨害或有妨害预兆时,受让人须尽力除去或防止其发生。
④瑕疵担保的义务。租赁合同为有偿合同,以承租人使用收益为目的,使出租方负瑕疵担保责任能有效促成此目的的实现,也是租赁权物权化的一个表现。
⑤履行原租赁合同所订的其它义务。买卖不破租赁在法律上使受让人强行承受出租人的地位,受让人须履行原出租人与承租人所订立的租赁合同,例如关于原租赁合同之租期的有无和长短,依原约定,受让人无单方面变更的权利。
二、承租人的权利义务:
①使用收益的权利。承租人订立租约的目的在于对租赁物使用收益,因租赁物交付、移转占有而使此权利成为现实,承租人可就租赁物直接行使使用收益权。由于此权利的行使以占有为必要,因而占有权也成为承租人所必享有的一项权利。
②请求除去妨害的权利。受让人为积极促使承租人使用收益,有妨害除去的义务。
③费用偿还请求权。因出租人负有使承租人对租赁物为使用收益的积极义务,所以承租人为恢复此状态所支付的费用应当由出租人偿还,例如关于修缮的费用,此点已达共识。
合同当中约定的内容是必须由合同签订的双方或者是多方履行的,对于其他人是不能够有相关的限制的,但是也有一些特殊情况下是存在,比如说买卖不破租赁规则,一旦适用的话将会对新的房东产生继续承受租赁的限制。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·关于虚假诈骗罪该怎么界定
世界上很多人都想走捷径,但大多数人都是走上犯罪的道路。近期出现了很多的网络诈骗案,稀奇古怪什么都有。那么关于虚假诈骗罪的界定和惩罚措施具体包......
·职务发明创造如何认定?
职务发明创造如何认定(一)执行本单位的任务所完成的发明创造属于以下情形之一的,即属于职务发明创造:1、发明人或者设计人在本职工作中做出的发明创造......
·港口滞留税罚金情况是怎样的
港口滞留税罚金情况是怎样的纳税人未按照规定的期限办理纳税申报和报送纳税资料的,或者扣缴义务人未按照规定的期限向税务机关报送代扣代缴、代收代缴......
·同一个股东的法律规定是什么?
同一个股东的法律规定是什么?同一个股东的法律规定是两家公司拥有共同的股东,实际上这样的两家公司,他就是关联公司,当然这样的一种关联关系的话,它......
·2023年国家规定的丧假多少天
国家规定的丧假多少天目前国家还没有对非国营企业职工休婚丧假作出具体规定。实践中往往都是参照《关于国营企业职工请婚丧假和路程假问题的通知》中的......
·民事诉讼精神病鉴定的流程主要是什么
精神病群体在感知,思维,甚至行为等方面都是有着不同程度的障碍的,所以自身有的时候就容易做出一些扰乱社会秩序或者侵害别人的违法行为。但相应的民......
·单位可以代扣工资吗,无故克扣工资怎么办
工资是劳动者最为关心的也是其工作的动力,可每到发工资的时候都会发现发的工资不是约定的数额,有一部分已经被单位扣掉了,那么单位可以代扣工资吗?......
·离婚时股权如何分割,离婚怎么分割股权
股权是人们财产中很重要的一部分,很可能看不见摸不着,但其实实在在地存在,并能产生收益。离婚时分割财产必然少不了股权的分割,那离婚时股权如何......
·最新婚内债务离婚后谁来偿还
婚内债务离婚后谁来偿还离婚时夫妻共同财产需要进行分割,共同债务也是需要进行分割的,那么婚内债务的承担要分为两种情况:1、如果为个人婚前债务。对......
·别人欠钱不还钱怎么办可以起诉吗?
别人欠钱不还钱怎么办可以起诉吗?一、别人的欠钱不还钱怎么办可以起诉吗?欠钱不还是可以起诉的;起诉大概的程序如下:1、写好起诉书;2、携带......