史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

开发商违约惩罚性赔偿的适用条件是什么

开发商违约惩罚性赔偿的适用条件是什么?第一,所购房屋必须属于该《解释》调整范围内的商品房。《解释》第一条做了明确规定。第二、只有属于恶意违约和欺诈行为才能适用惩罚性赔偿。要双倍赔偿,首先要对欺诈行为认定。从民法上来说,欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实,使表意人陷入误解,违背真实意思而作的意思表示。构成欺诈应具备以下要件:一是出卖人有恶意违约和欺诈的行为;二是出卖人主观恶意;三是欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系;四是损害后果。出卖人欺诈和恶意违约必须属于《解释》第八、九规定的适用惩罚性赔偿责任的五种情形。除此之外违约行为,如虚假广告、定金圈套、质量瑕疵、逾期办证等,只能依据合同约定和有关法律规定要求出卖人承担相应的违约责任。第三、必须导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,买受人无法取得房屋。二、购买商品房的注意事项1、慎签认购协议开发商与购房者签订《房屋认购协议书》的主要原因在于,房屋一旦被购房者选中,开发商就必须向购房者预留该房屋,并就该房屋与购房者签订《商品房买卖合同》,如果购房者不与开发商签订《商品房买卖合同》,那么预留的作法就会给开发商的销售造成影响甚至是损失。同时这也是开发商的一种促销手段,以认购协议的签订给购房者一定的压力,督促其尽快签订商品房买卖合同,使买卖成交。2、填写合同文本空白处的注意事项商品房买卖合同共列出了24条,其中有许多空白和选项需要双方当事人选择和填写。为了最大限度地保护购房人自己的合法权益,在选择和填写相关内容时一定要认真审慎地对待。第一、合同开始的双方当事人项。关于"出卖人"和"买受人"的所有资料都要完整填写,不可有空项。如果出卖方有"委托代理机构"或买受人有"委托代理人",除要认真填写相关内容外,还要有合法有效?quot;授权委托书"。如果是父母(或其他监护人)代理未成年子女(人)签订《商品房买卖合同》的,必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。第二、合同第一、二两二条中的所有填空均应填写。填写的内容要与审查的土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划和施工许可证、商品房预售许可证等相应文件的内容、时间、文号相一致。第三、合同第三、四、五条在审查和填写时需要注意的是要结合所买房屋的实际状况弄清建筑面积、套内建筑面积、使用面积的概念和相互关系,具体了解有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成是否合理合法,分摊的比例关系是怎样的。对合同约定的面积一定要心中有数,对收房时可能发生的面积上的变化要预先有防范,并在合同中予以明确约定。律师建议:根据《北京市城市房地产转让管理办法》(将于2004年1月1日起实施)的有关规定,购房者预购商品住宅的,应坚持按套内建筑面积计价及处理合同约定面积与产权登记面积误差。第四、合同第八、九条是有关商品房交付问题。这里需要注意的是,通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。确定违约金的比例要适当,如果定得太低,就可能影响其约束力。其他条款涉及违约金的,也应考虑这方面问题。第五、第十四条,出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中,除明确水、电、暖于入住时正常开通外,其他如燃气、电话、宽带网等,如有可能也应作出明确约定。第六、第十七条中有关商品房所在楼宇的屋面和外墙面使用权问题,根据9月1日开始实施的《物业管理条例》的规定,其使用权和收益权应归物业的全体业主所有。不经业主同意,出卖人无权使用。在合同的选项的填写时,除以上提到的事项外,还有不少需要注意的问题。为稳妥起见,购房者最好还是请有经验的专业律师为自己把关。并不是所有的违约行为都是用于惩罚性赔偿的,像一般的书面合同即使是违约了,也应该是按照实际损失来计算违约金,可是惩罚性赔偿,明显支付的赔偿金要多过实际损失。不过业主和开发商相比是绝对弱势的地位,业主在维权的时候是需要依靠政府部门的支持的。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·根据法律规定没有立遗嘱的如何继承?
      根据法律规定没有立遗嘱的如何继承?无遗嘱的情况下,要看是否有合法有效的遗赠扶养协议或者遗赠,若都不存在的话,那么死者的遗产须按法律规定的顺序进......


·什么情况下男方可以净身出户?
      法律没有规定净身出户,一方出轨可以作为法院判决双方离婚的依据,但是不能作为财产分割的依据。所以,更不能涉及到“净身出户”。净身出户是夫妻双方......


·股东不愿签字放弃优先购买权可以吗?
      股东不愿签字放弃优先购买权可以吗?股东不愿签字放弃优先购买权是可以的;根据《公司法》的规定和目前实践操作的情况,其他股东行使股权转让的同意/否......


·被拘留了单位能开除吗?
      被拘留了单位能开除吗公司不能因劳动者被拘留解除合同,但劳动者符合其它解除合同条件的可以解除合同。劳动者被拘留,并非被追究刑事责任,公司不能因......


·孩子不足两周岁两周岁以下的孩子
      孩子不足两周岁两周岁以下的孩子,一般随母方生活,母方有下列情形之一的,可随父方生活:1、患有久治不愈的传染性疾病或其他严重疾病,孩子不宜与其共......


·商标被许可人起诉商标侵权可以吗?
      商标被许可人起诉商标侵权可以吗?不可以的,但是独占许可人是例外,在发生注册商标专用权被侵害时,独占使用许可合同的被许可人可以向人民法院提起诉讼......


·离婚孩子抚养女方无工作可以争取么?
      离婚孩子抚养女方无工作可以争取么?男女双方在办理离婚手续过程中,在孩子抚养权上面非常容易发生纠纷,毕竟谁都想亲自抚养孩子。在孩子抚养权分配上......


·拒不执行判决裁定罪执行依据有瑕疵怎么办?
      拒不执行判决裁定罪执行依据有瑕疵怎么办?一、拒不执行判决裁定罪执行依据有瑕疵怎么办?拒不执行判决裁定罪执行依据有瑕疵应当补足证据,在进行定......


·一般逮捕后羁押到期怎么办
      一般逮捕后羁押到期怎么办依据刑事诉讼法的规定,羁押措施到期后如果要继续侦查的,就需要就带强制措施,而当事人或者诉讼代理人有权要求解除羁押措施......


·大学生校园高利贷常见的套路是什么?
      大学生校园高利贷常见的套路是什么?一、校园高利贷常见的套路1、诱惑借款。借点短钱,利息不会高一般起借金额不高,但是会让你越借越多。放贷者一......


·私人修的公路被占用有补偿吗
      私人修的公路被占用有补偿。法律规定,为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询