一、房屋买卖合同解除的法定情况是什么?
(一)开发商隐瞒房屋真实情况构成欺诈的
1.开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实;
2. 开发商提供虚假的预售许可证明;
3. 开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;
4. 开发商故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人;
5. 开发商故意隐瞒所售房屋为拆迁补偿安置房屋的事实。
满足上述五点其中的一点,买房人就有权解除合同,并且有权要求赔偿损失。
(二)开发商将已售房屋私自抵押
根据《担保法》及《物权法》等相关法律规定,商品房买卖合同订立后,开发商私下将该房屋抵押给第三人导致购房人购房合同目的不能实现的,买房人有权退房并解除合同,并要求出卖人返还已付购房款、利息以及赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
(三)一房二卖或者为拆迁补偿安置房屋
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第三项之规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,买受人可以请求解除合同。
(四)房屋不符合质量要求或面积误差比绝对值超出3%
1.因房屋主体质量不合格不能交付使用;
2.交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格;
3.房屋的主体结构、防水等存在严重影响正常居住的;
4.卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符。
以上情况合同没有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息,并要求赔偿损失。
(五)开发商迟延履行主要义务,无法办理产权证
开发商在交房期满后,经购房人催告在三个月的合理期限内仍未履行的,买房人有权解除合同;
商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,导致买房人无法办理房屋所有权登记的,买房人有权解除合同。
(六)担保贷款合同不能订立
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。
(七)开发商虚假宣传或者隐瞒重要事实,构成根本违约,致使购房人在购房时期望的合同目的不能实现的。
(八)根据《合同法》第九十四条第一项的规定,因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,当事人有权解除合同。
(九)不属于不可抗力的事由,但是出现在在签订额合同时无法预料的情形,继续履行合同无必要,或者也无法履行的情形。
二、怎么解除房屋买卖合同
司法解释主要从实体上规定了解除商品房买卖的事由,对其解除程序则应根据我国合同法的规定处理。我国合同法第九十六条第一款规定:“主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”该项紧接着规定,“对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
可见,行使商品房买卖合同解除权的一方应该履行通知的程序。没有通知的,法院应该行使释明权,要求主张解除的一方及时向对方通知解除。问题是,通知已经送达,但对方一旦提出异议之诉,主张合同解除的通知人对于合同解除的效力便处于不确定状态,须由法院裁判。作为法院,在解除商品房买卖合同的诉讼实践中,应该围绕上述司法解释所列举的情形来审查主张解除合同的理由是否成立,从而确认解除商品房买卖合同的效力。
对于房屋买卖合同的解除情形,主要可以分为两大类,一方面是给予有关法律、法规中规定的情况,从而买卖双方解除房屋买卖合同。另一方面,那就是出现了双方约定可以解除房屋买卖合同的情形,那么在条件达成的时候,自然也就可以按照事先约定来解除买卖合同。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·货运合同纠纷起诉程序是怎样规定的
?
货运合同纠纷起诉程序是怎样规定的?1、首先了解相关起诉的法律知识。一是通过一定的信息渠道,最好是向专业律师咨询,明确所遇到的问题通过诉讼能否......
·房屋被查封后还能出租吗
房屋被查封后还能出租吗房屋被查封后,一般不能对外出租了。查封就是指检查后贴上封条,不准动用,民事诉讼中,财产保全比较常用的一种。查封是我国各级......
·聚众斗殴从犯的处罚是什么
聚众斗殴从犯的处罚是什么聚众斗殴从犯的处罚是处三年以下有期徒刑拘役或者管制。聚众斗殴罪是指为了报复他人、争霸一方或者其他不正当目的,纠集众人......
·唐山离婚财产律师费用
??当今社会,随着离婚率的升高,各种离婚官司也就越来越多。那么,离婚律师的律师费需要多少也成了准备诉讼离婚的人们所必须考虑的事情了。有唐山的......
·一、工伤住院期间护理待遇标准是什么?
一、工伤住院期间护理待遇标准是什么?劳动者应向劳动保障局工伤部门申请工伤认定,工伤职工已经评定伤残等级并经劳动能力鉴定委员会确认是否需要生活护......
·债务转让的条件有哪些?
债务转让的条件有哪些根据债务承担理论和《民法典》关于债务承担的规定,债务承担应当具备以下条件:1、须有有效的债务存在。债务有效存在是债务承担的......
·两份合同合并诉讼可以吗
两份合同合并诉讼可以吗?1、《民事诉讼法》第五十三条规定:“当事人一方或者双方为二人以上,其诉讼标的是共同的,或者诉讼标的是同一种类,人民法院......
·送外卖意外摔骨折算不算工伤?
送外卖意外摔骨折算不算工伤?骑车送外卖就是你的工作过程,这种情况可以认定为工伤。工伤认定是劳动行政部门依据法律的授权对职工因事故伤害(或者患职......
·债务人欠钱打条不还怎么办?
债务人欠钱打条不还怎么办?可以起诉,并要求还款,根据《最高人员法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》,出借人提起民间诉讼时,需要就借......
·停止执行死刑的情形都有哪些
停止执行死刑的情形都有哪些下级人民法院接到最高人民法院执行死刑的命令后,应当在七日以内交付执行。但是发现有下列情形之一的,应当停止执行,并且......
·刑事拘留超过37天怎么办
一、刑事拘留超过37天怎么办公安机关对被拘留的人认为需要逮捕的,应当在拘留后的3日以内,提请人民检察院审查批准。在特殊情况下,经县级以上公安机......