史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

哪些情况下不得主张优先购买权

哪些情况下不得主张优先购买权
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第23条规定,出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋,应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的,人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。
  
  《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条具有下列情形之一,承租人主张优先购买房屋的,人民法院不予支持:
  
  (一)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (二)出租人将房屋出卖给近亲属,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;
  
  (三)出租人履行通知义务后,承租人在十五日内未明确表示购买的;
  
  (四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  根据上述规定,承租人在以下情形不得主张优先购买权。
  
  1、承租人怠于行使优先购买权,视为放弃优先购买权:
  
  (1)出租人在拍卖5日前已经通知承租人,承租人未参加拍卖的;
  
  (2)出租人已经履行通知义务,承租人在15日内未明确表示购买的。
  
  2、房屋共有人、近亲属购买权优先于承租人购买权:
  
  (1)房屋共有人行使优先购买权的;
  
  (2)出租人将房屋出卖给近亲属的。
  
  3、善意但三人已经取得租赁房屋物权的:即第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。
  
  二、优先购买权的注意事项
  
  优先购买权优先购买权制度确实能够带来巨大的社会利益。但优先购买权制度毕竟触动了私法制度的根基——意思自治和交易安全制度,若对其适用不加以严格限定,则会使出卖人和第三人之间的买卖关系处于一种不稳定的状态,就会挫伤第三人投资的积极性,不利于社会经济发展和经济秩序稳定。因而法律应对优先购买权的适用范围和行使条件做出严格规定,在出卖人、第三人、先买权人之间寻求利益上的平衡点,使其真正能够发挥稳定社会经济秩序、增进交易效率、保护弱势群体的作用。
  
  首先,从客体上看,无论是大陆法或英美法,优先购买权一般都以不动产作为客体。但依中国现行法,优先购买权客体亦及于共有的动产。因而对于一些无偿使用或者在动产上形成的物的用益关系,或因其为无偿使用,或因其标的为动产,价值较低,市场上较易获得,故无赋予其优先购买权的必要。
  
  其次,从优先购买权的适用范围看,法律应从上述价值目标出发,对优先购买权产生的基础法律关系或法律事实予以明确限定。
  
  再次,对于优先购买权的行使条件法律上应做出明确的规定,对于其行使的“同等条件”及“行使期限”法律上应做出明确且具有可操作性的规定,从而减少因行使优先购买权而产生的纠纷。
  
  只有这样,优先购买权制度才能使保护先买权人特殊利益与鼓励交易、促进交易安全的价值目标同时实现,才能真正实现立法者对稳定秩序、增进效率、维护公平的追求。
  
  对租赁房屋的优先购买权,这是承租人合法享有的权利之一。但现实中,可能有些情况下出租人出售房屋,不小心侵犯了承租人的优先购买权。而当承租人优先购买权受到侵害时,按照有关规定可以要求房屋的出租人承担相应的赔偿责任。不过此时,需要提供相应的证据,以证明存在实际损害的要件事实。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·股权转让协议没有对价具备法律效力么?
      股权转让协议没有对价是否生效?从效果来看,协议书由于缺乏对于价款的约定,而欠缺法律上的约束力。因为一个完整的股权转让合同,不但意思表示必须一致......


·7级工伤赔偿的标准是什么?
      7级工伤赔偿的标准是什么(一)从工伤保险基金按伤残等级支付一次性伤残补助金,标准为:七级伤残为13个月的本人工资,八级伤残为11个月的本人工资,九......


·渠县信息公开的基本原则主要是什么
      渠县这是属于我国的四川省达州市直接管辖的,然而您会发现,对政府行政工作的高度关注反而是在大城市比较普遍一些。像是在渠县,可能平时民众对于所谓......


·成都交通事故快速处理流程是怎样的?
      成都交通事故快速处理流程是怎样的?交通事故快速处理流程是怎样的1、查看伤亡情况并现场拍照发生事故后,应该第一时间打开危险报警灯,在车后部......


·刑事拘留到检察院批捕多少天
      一、刑事拘留到检察院批捕多少天1.公安机关对被拘留的人认为需要逮捕的,应当在拘留后的三日以内,提请人民检察院审查批准。在特殊情况下,提请审查......


·醉驾开除公职新规
      醉驾开除公职新规《事业单位工作人员处分暂行规定》第二十二条:事业单位工作人员被依法判处刑罚的,给予降低岗位等级或者撤职以上处分。其中,被依......


·借款合同中包含的条款都有哪些
      借款合同中包含的条款都有哪些借款合同是借款人向贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。《合同法》第一百九十七条规定,借款合同采用书面形式......


·交通事故一死一伤先赔谁
      交通事故一死一伤先赔谁同时赔偿,对方无足够赔偿财产的话,按照比例赔偿。死者需要赔偿的项目有:死亡赔偿金、丧葬费、被抚养人生活费。根据《......


·医疗事故的构成包括哪几个方面
      医疗事故的构成包括哪几个方面医疗事故是特定的职业事故。断定医疗事故,必须具备下列五个基本条件:1、医疗事故的责任者必须是经过卫生机关考核、批准......


·冒名信用卡诈骗的行为该怎么处罚
      我们在使用信用卡的过程中,一般都是自己用自己的,毕竟这涉及到利益问题,因此也很少会将信用卡外借,除非是与自己关系亲近的人。而如今,市面上就出......


·婚姻关系无效的彩礼是否返还无效婚姻给的彩礼一般是能够返还的
      婚姻关系无效的彩礼是否返还无效婚姻给的彩礼一般是能够返还的。如果婚姻无效,也就是两人没有经过合法的婚姻登记,则根据法律规定,女方应当返还彩礼......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询