随着人们对住房质量和舒适度的要求越来越高
1、针对拒签居间协议和拒收定金:
如果卖家在中介处挂牌待售,按中介一般的操作流程,中介会先让买家签居间协议,由于居间协议仅有买方签字,所以居间协议还没有成立,卖家即使不签,也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式,即将居间协议的主要内容确定后,先让卖家签字,再让买方签字。卖家虽然已经签了居间协议,但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金,所以如果卖家不签收的话,那么意向金就不会变成定金,卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外,还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样,中介收了定金也就等于卖家收了定金,卖家毁约就要承担定金罚则。
2、签订居间协议后双倍返还定金
通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约,应当双倍返还定金;支付定金的一方如毁约,则丧失定金。虽然房东签了居间协议,而且也收了定金,如果房价涨得比较多即使双倍返还,还是可以赚钱,所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定,虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本,但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系,而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下,房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了,买方可以向房东主张房价的差价损失,也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。
3、签订居间协议后拒签买卖合同
居间协议签订后,房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有:(1)居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的,但签居间协议的人是父亲或者丈夫,由于签约人不是产权人,所以房东主张居间协议是无效的,要求退款了事。(2)房东在签订居间协议时还未取得房屋产权,所以房东认为没取得产权就签的合同无效,要求退款了事。如果有证据证明签约人有产权人的授权,比如产权人曾到中介处挂牌,或者签署过佣金确认书、委托书等文件,那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明,那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任,赔偿买方的损失。如果房东购买的是期房、拍卖房,或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中,此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证,但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权(如违法建筑),或者产权是别人的,那合同就是无效的。根据法律规定,无效的合同应由过错方承担赔偿责任,买方有权要求房东赔偿经济损失。
4、签订购房合同后房东拒绝过户
房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续,但可能会制造一些借口,要求将过户时间延期,在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间,最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下,买方一定要及时发出书面催告,要求房东在约定时间签约。如同意延期,则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期,如延期应当征得房东的书面同意,否则可能因证据不足而被法院认定违约。我们在遇到类似事件时一定要收集好证据以便日后对卖家的起诉等法律程序追讨。在这里我们还是要提醒您针对这种情况最好事先选择大的或者口碑较好的中介机构来办理,这类中介有着较为成熟的经验不会对双方的利益造成损失。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·分公司能否用总公司的资质签订合同
分公司可以用总公司资质签合同,不过需要总公司先对分公司进行授权。分公司就是总公司的一个分流,如果有任何的法律问题,可以直接起诉总公司,所有的......
·要求返还彩礼需要什么证据
一、要求返还彩礼需要什么证据在彩礼返还纠纷的案件中首先的一步就是要证明男女双方当时正处于谈婚论嫁的状态:(一)这种状态可借由双方的短信、微信等......
·非全日制工(临时工)要签订合同吗?
非全日制工(临时工)要签订合同吗?临时工在现在一般是按照非全日制用工对待的,按照《劳动合同法》第69条中的规定,非全日制用工双方当事人可以订立口......
·河北省劳动保障监察条例对于投诉举报的处理的规定
对于劳动者来说,河北省劳动保障监察条例可以说是一道有效的护身符,在一段劳动关系中,如果自身合法群益收到侵害,就可以依据这一条例,向相关部门投......
·坐无证驾驶的车犯法吗
?乘坐无证驾驶的车不会犯法。但是无证驾驶的司机会被处罚,根据《中华人民共和国道路交通安全法》的规定,无证驾驶机动车的,处二百元以上二千元以下罚......
·专利号多长时间下来
专利号多长时间下来目前我国的专利类型主要有三大类,分别是:发明专利、实用新型专利和外观设计专利。每一类专利号下来的时间都不相同。就外观专利和......
·一、房租签了五年提前解除合同可以吗?
一、房租签了五年提前解除合同可以吗?房租签了五年是可以提前解除合同的,从遵守契约精神的角度应当按照合同约定履行;如果有特殊情况不再承租的,先看......
·审查起诉后多久到法院?
审查起诉后多久到法院?一、审查起诉后多久到法院?检察院审查起诉阶段到法院要一个月的时间。我国《刑事诉讼法》第一百三十八条规定:人民检察院对......
·入职后岗位变动需要注意哪些东西?
很多人都有这样的经历,在投简历的时候对相关的职位的岗位职责没有了解的那么透彻,在入职之后发现岗位和自己期望的工作有比较大的差异,这个时候不少......
·离婚扶养费标准是多少?
夫妻双方感情破裂选择结束婚姻关系,离婚之时往往会因夫妻关系存续期间的共同财产、抚养费等问题选择对薄公堂,为了保障自身的利益,我们有必要了解当......