如何认定房屋质量不合格
因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么,应如何认定房屋的“主体结构”、“不合格”和“严重影响正常居住使用”这些概念呢?从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。所谓“不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。“严重影响正常居住使用”应指由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。
二、房屋质量不合格如何赔偿
在正常使用条件下,基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年;其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。”因此,居住房屋出现了质量问题,根据房屋年龄的不同,出现问题的部位不同,物业的处理方式也不尽相同。由于上海的气候环境所致,渗漏水是房屋质量问题中比较突出的一个,因此在大多数情况下,5年是一个分界点。5年内:有问题找开发商如果电气管线、给排水管道在交房后2年内,渗漏水等问题5年内出现,物业在接到居民的报修后,会转而找开发商或施工单位来解决。也有一些施工单位会规定修缮资金标准,委托物业另找工程队修缮,随后找他们报销。而房屋地基等基础节构,开发商一般是终身保修的。5年后:具体问题具体解决如果房屋在交房满5年后,出现了渗水等质量问题,则要根据出现问题的具体部位,来找直接负责方。如果是自用部分损坏,如卫生间马桶漏水、水管破裂等,业主需要自己掏钱维修,物业可帮助联系有关维修人员。如果非人为造成的问题出现在共用部分,如大楼东墙渗水、下水道淤积等,则物业联系维修后,维修资金需要整栋楼的居民分摊。如果出现在公用部分,如小区内道路损坏、栏杆磨损等,则由物业提取小区物业维修资金维修。对于建设完工的房屋,都会有检测验收环节,对于出现结构性、基础性的问题是较为严重的,存在安全隐患不能使用,根据房屋质量管理条例可要求退房,而细节问题,如漏水这种则应进行整改和检修。一般小区的基础设施都会有一定年限的维修期,出现问题可告知物业要求进行维修。
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