史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

预售商品房抵押有效吗,期房抵押是否有效

法律中有规定,购房者也可以对依法获准建造的预购商品房设定抵押,因此预售商品房也是可以设定抵押的。但并非所有的抵押都是有效的,那么针对具体情况,预售商品房抵押有效吗?我们马上为你做详细解答。
  一、预售商品房抵押有效吗
  
  (一)房地产开发企业对预售商品房设立的抵押
  商品房预售合同是买卖合同,房屋竣工交付前的所有权人是房地产开发企业,所有权人对自己的财产有完全的自主权,房地产开发企业当然可以用在建的房屋进行抵押。但此时,如果预售方已经通过签订预售合同将房屋预售给购买方,购买方依据预售合同享有针对特定对象的一种请求权和获得将来利益的期待权,在性质上属于债权。而预售方将待售房屋抵押后,抵押人获取的抵押权则是一种物权。如果预售方不能如期与抵押权人结清债务,依据物权优于债权的原理,抵押权人特优先对房屋行使抵押权,这对购买方是极为不利的。因此对已经预售的商品房再抵押应属无效。对于特殊情况,须以预售房屋设立抵押的,应严格规定设立条件和设立抵押贷款占开发房屋价值的比例,避免开发商完全“借鸡下蛋”。并且,对于设立已抵押的合同,在开发商未将贷款还清前,应将购房者的部分房款提存于银行,在交易房屋权利无瑕疵的保证的前提下,开发商才能得到该笔房款。
  (二)购买方对顶售商品房设立的抵押
  购买方对顶售商品房设立的抵押,实际上多为预售商品房的贷款抵押。这种抵押是以未来将取得的权益作为抵押物。由于我国对预售商品房合同实行登记备案制度,这种未来可以得到的房地产,经过登记、备案已经特定了,因此它是可以作为抵押物的,与房地产抵押的特定性并不矛盾,况且,预售商品房抵押也是符合国际通行做法的。因此,预售商品房的购买方对预购的房屋设立抵押是有效的。
  (三)双方重复抵押。
  实践中,经常出现开发商已设立抵押的预售房屋,购买方在购房时又以该房为标的设立抵押,使抵押权人和预购方的利益风险系数明显增加。对重复抵押行为,应当认定无效。
  二、预售商品房抵押效力是怎样的
  购买方以预售商品房设立抵押,应当同时具备以下条件,抵押行为方可有效:(一)抵押人是预售商品房的购房人。购房人购买在建的商品房后,对所预购商品房享有所有权之期待权,购房人以预售的商品房作为抵押,是对其享有的权利进行的处分。(二)购房人与预售人签订了《商品房预售合同》,按合同约定支付了到期购房款,抵押时要提供付款凭证。(三)商品房预售合同须为有效合同。预售商品房抵押是以预购的商品房作为抵押标的,要使抵押行为有效,预售人与购买人之间的预售关系合法有效是重要前提。若预售行为违法无效,建立在此基础上的抵押行为必然无效。《担保法》规定,当事人以房地产抵押时,应当向县级以上人民政府规定的部门办理抵押登记,抵押合同自登记之日生效。关于预售商品房抵押,实践中具体分为了三种情况,一种是由房地产开发商将预售房屋进行抵押,另一种则是由购房者做出抵押,当然还有一种是开发商和购房者进行双重的抵押。因此,说到效力问题,则就要区分不同的情况进行说明了。遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·老板拖欠工资公司赔偿吗
      拖欠工资公司赔偿吗根据劳动法规定:1、用人单位克扣或者无故拖欠劳动者工资的,除在规定的时间内全额支付劳动者工资报酬外,还需加发经济补偿金。2、......


·不遵守离婚协议可以起诉几次?
      不遵守离婚协议可以起诉几次?一、不遵守离婚协议可以起诉几次?离婚协议要就子女财产及共同债权、债务进行明确,可以请律师来帮你起草,明确双方权......


·合肥市五险一金查询方法有什么?
      五险一金是现代比较常见的一种福利,五险一金跟人们的生活息息相关,关系到人的生老病死,关键时候可以减轻一定的经济压力,所以无论是企事业单位还是......


·离婚两年前夫的债务还用还吗?
      离婚两年前夫的债务还用还吗?若是当时债务属于夫妻共同债务,那么不管离婚多少年,该债务应该承担的除非能证明债权人与债务人明确约定为个人债务,或......


·铜陵伤残司法鉴定收费标准是什么样的,申请程序是什么样的?
      司法鉴定是诉讼中证据的一种收集方式,而对于司法鉴定,一般来说是需要当事人申请的,当事人根据相关程序申请之后,相关部门会安排做相应的鉴定,当然......


·哪些裁定可以上诉
      在案件的审判结果上,或者是法院作出的某些裁定,有时不如人意,不符合自己的预期结果,这时,当事人可能会提起上诉,以此达到重新审判案件的目的,希望......


·房屋转租合同有效吗,房子转租合同是否有效
      在处理很多时候的时候当事人为了保险起见都会要求签订一份合同,进行房屋租赁的也不例外。但是当事人所签订的房屋转租合同有效吗?可能很多人就搞不清......


·2023轻伤二级判刑标准具体有哪些
      一、轻伤二级判刑标准具体有哪些1、故意伤害他人身体,致人轻伤(偏轻)的,按下列情形处罚:(一)故意伤害他人身体,致人轻伤(偏轻)的,处管制、拘役......


·交通事故在现在越来越多见,很多人在遇到交通事故的时候往往手足
      交通事故在现在越来越多见,很多人在遇到交通事故的时候往往手足无措。其实,交通事故的处理和其他各种纠纷的处理方法也类似,都可以通过调节和诉讼解......


·一、醉驾交强险民事赔偿部分保险公司是否担责?
      一、醉驾交强险民事赔偿部分保险公司是否担责?根据《机动车交通事故责任强制保险条例》第二十二条第一款规定:有下列情形之一的,保险公司在机动车交......


·债务人货款欠钱不还怎么办?
      债务人货款欠钱不还怎么办?欠钱不还的,当事人可以到法院起诉,诉讼费由败诉一方承担,但原告要先垫付。法院判决胜诉后,有时由于欠债人没有可执行财产......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询