史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

国有土地使用证的出让和转让有哪些区别?

国有土地使用证的出让和转让有哪些区别?
  
  国有土地使用证的出让和转让有哪些区别?可能很多人光看标题就觉得让人疑惑,不知道这两者有什么区别。但是,在法律上,两者确是有很大的区别。这里,我们整理的一些相关知识,能够很好的解释这两者的一些区别,供您参考。
  
  国有土地使用权出让的定义:
  
  国有土地使用权出让是指土地使用者向国家交付土地使用权出让费用,国家将土地使用权在一定的年限内让予以土地使用者的行为。
  
  国有土地使用权转让的定义:
  
  在我国土地所有权分为国有和集体所有两种。国有土地使用权转让是指首次从国家取得土地使用权的个人或者集体将其土地使用权以有偿方式在一定时期内出让,租借给他人的经济行为。通常是指城市土地使用权的转让。一是对土地所有者和土地使用者依法享有的占用、收益及处分权进行保护。二是对土地所有者和使用者的这些权利进行限制和调节。
  
  国有土地使用权出让与转让区别:
  
  (一)主体不同
  
  出让主体:国有土地所有者,即国家,由法律授权的县以上人民政府予以具体实施;
  
  转让主体:取得国有土地使用权的土地使用者。
  
  (二)行为性质不同
  
  根据物权理论,出让,他物权设定;转让:他物权转移。
  
  (三)转移条件与程序不同
  
  出让条件无限制,签订出让合同,缴出让金,即可办证;转让条件有限制,转让须经申请、审批或补办出让手续,缴纳税费,方可登记过户。
  
  (四)交易市场不同
  
  出让,一级市场,即国家作为国有土地所有者垄断;转让:二级市场,即符合法定条件的自由转让。
  
  这里,我们也整理了一些注意事项
  
  国有土地使用权转让的注意事项:
  
  土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转让的行为,包括出售、交换和赠与。国有土地使用权转让就是其中的一种。在转让过程中出让方和转让方要注意相关事项,例如未按国有土地使用权转让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的,土地使用权就无法转让等。
  
  一、转让合同的形式
  
  国有土地使用权转让应当签订转让书面合同,明确双方的权利义务。土地使用权转让时,土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。
  
  二、国有土地的权属调查和资信能力调查
  
  1、转让合同签订之前,要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方须是国有土地使用证上载明的土地使用者。土地使用者为国有或集体单位的,应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。
  
  2、转让方也要认真审查受让方的资信能力,包括银行资金证明、有无重大债务纠纷等,以免造成土地使用权转让后资金无法收回的结局。
  
  三、转让价格评估事宜
  
  在转让前,应该对土地转让价格进行评估。因为土地使用权转让价格明显低于市场价格的,市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时,市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时,国有土地及相关资产须经法定估价机构估价,并经国土部门予以确认。
  
  四、国有土地使用权转让的担保
  
  1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题,是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前,必须去国土部门、房地产主管部门进行调查,核实有无抵押与被采取司法限制。
  
  2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查,加之受让方的履约能力难以判断,应明确双方相互提供担保。
  
  五、有关税费
  
  转让合同签订之时,双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询,并对税费负担问题进行明确。根据有关规定,税费的计算依据一般为土地成交价,若成交价格明显低于正常市场价的,则应以土地评估价作为计算依据。
  
  六、土地用途及相关用地条件的变更
  
  1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题,划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。
  
  2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等,转让后多为商业或住宅开发用地,不仅要经规划部门变更土地用途,补缴土地出让金,且须缴纳相关配套费用。有的虽不改变土地用途,却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。
  
  七、土地使用权转让时地上建筑物、其他附着物所有权归属问题
  
  1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。
  
  2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物,无约定的,推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让,划拨国有土地无地上建筑物不得转让。
  
  3、土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权转让,应当按照规定办理过户登记。土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的,应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并依照规定办理过户登记。
  
  八、权属变更程序与支付转让价款问题
  
  因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节,有时还涉及抵押权解除等程序,故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额,体现相互制约与督促作用,以降低双方交易风险。
  
  九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题
  
  国有土地使用权设定抵押后,并非不能转让。可通过与抵押权人协商,以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式,实现转让目的。
  
  上诉就是我们整理的关于国有土地使用证的出让和转让相关的一些知识,希望能够给您带来一些帮助。能让您在以后不必陷入因定义而产生的法律事件了。如果有更多的法律上的知识,可以咨询相关律师网站或咨询当地律师以寻求帮助。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·老职工辞退补贴规定内容是什么?
      老职工辞退补贴规定内容是什么?老职工辞退补将会按照法律当中的规定来发放经济补偿金。经济补偿按劳动者在本单位工作的年限,每满一年支付一个月工资的......


·受伤职工享受工伤待遇有哪些?
      职工入职的次月,企业就应该为其缴纳社会保险,建立社保账户。之后在每月的工资中,都会扣除一笔社会保险费用。有些企业管理粗糙,发生安全事故的概率......


·离婚财产纠纷问题之离婚财产如何分割
      夫妻离婚围绕离婚财产而产生的问题是比较多的,离婚财产纠纷问题中最常见的问题就是关于离婚财产分割的问题,究竟这个离婚财产该如何分割呢?我们整理......


·什么情形下要约失效?
      要约失效,即要约丧失法律效力。要约失效后,要约人不再受其约束,受要约人也终止了承诺的权利。要约失效后,合同即失去了成立的基础,受要约人即使承......


·最新社会抚养费征收标准
      在我国计划生育作为基本国策之一,起到了严格控制人口增长的作用,进而在一定程度上促进了我国的经济增长。而计划生育中一项最重要的内容就是对违反者......


·房屋转让是否要办公证
      房屋转让是否要办公证一、房屋转让是否要办公证房屋转让是指房屋的所有权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房屋转移给他人的行为。公证不是所有房......


·2023立功可以减刑减多久
      一、立功可以减刑减多久对于立功情节,综合考虑立功的大小、次数、内容、来源、效果以及罪行轻重等情况,确定从宽的幅度。一般立功的,可以减少基准刑......


·订婚是否具有法律效力,订婚有法律效力吗
      在从前,男女结婚之前往往会现行订婚,如今也有不少地区仍然流行这样的做法。那从法律角度分析,究竟什么是订婚呢?而男女之间的订婚又是否具有法律效......


·私募基金募集行为准则是怎样的
      私募基金募集行为准则是怎样的私募基金募集行为准则第一章总则第一条为了规范私募投资基金(以下简称私募基金)的募集行为,促进私募基金行业健......


·白沙埠镇高铁征地补偿标准是什么?
      白沙埠镇高铁征地补偿标准是什么?高铁因其速度迅速,在我国交通方式中,有着举足轻重的地位。然而,修高铁也是需要占用土地的,占用土地就需要赔偿,......


·只走交强险影响第二年保费吗
      不会。汽车出过一次险,第二年保费不会上浮,会维持头年的标准。如果不出险会优惠10%,其实也相当于变相涨了。如果车险客户在上年度投保的交强险、商业......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询