二手房按揭贷款的流程是怎样的
1、确定按揭服务公司和贷款方案
借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司,并向按揭服务公司提出贷款咨询,确定贷款方案。
2、查询公积金(如需公积金贷款)
与卖方确定购房意向后,借款人提供公积金帐号,由按揭服务公司进行公积金查询,确定可贷款的金额和贷款年限。
3、签定房屋买卖合同
借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同,杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋,需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。
4、准备贷款资料,审核贷款资质
按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料,有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估;并且由按揭服务公司进行初步审核。
5、签贷款协议,公证,保险
按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核,通过后,按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证,同时收取费用,包括房屋保险费等。
6、办理房屋过户和抵押手续
借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续,并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。
7、办理房产证和抵押证明
贷款人的房产证和他项权利证明办出后,按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。
8 、银行放款
银行在收到借款人的以上两证后,按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。
二、二手房按揭贷款的风险
1、一般情况下,办理二手房按揭,交易双方应该在办理过户手续之前就申请为宜,而在办理过户手续之后再申请,就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况,有无还款能力外,还要求双方提供房屋的评估讲演,取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30%的首期款,同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清晰这些环节都有可能导致交易失败。
2、办理二手房按揭,需要办理完过户手续,产权人的名字由卖方更换为买方后,才能以该处房产作为典质申请贷款。一般情况下,在办理过户手续前,买方只会支付首期款,假如买方恶意拖延办理按揭手续的时间,卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款。卖方可要求买方提供担保人或质押等方式避免此类风险。
3、为了有效地规避二手房按揭中的风险,建议使用银行提供的新业务。如建设银行推出了特色产品———“百易安”交易资金托管业务,它由银行作为中间人确保卖房人收到全额的卖房款,即买卖双方在谈妥了交易价格签订买卖协议后,在银行的监视下办理过户等手续,在首期款的支付以及尾款的收取等都通过银行进行,这样来保证买卖双方的利益,收费尺度是:50万元以下收取3.5‰-5‰,低于200元的按200元收取。
随着社会经济的发展,二手房交易市场日益火爆,但其中的法律纠纷也剧增,尤其是在按揭贷款购买二手房时纠纷发生的更多。那么为了防止二手房按揭贷款的纠纷,购房者最好先了解下二手房按揭贷款的流程是怎样的、二手房按揭贷款的风险有哪些以及如何避免二手房按揭贷款的风险,这些问题也可以请教专业的房产律师,也可以请律师陪同购房。
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