史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

房屋买卖合同如何约定做低协议违约金

房屋买卖合同如何约定做低协议违约金
  
  1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。(要由原告方提出证据)
  
  2、《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
  
  二、新房屋买卖合同注意事项
  
  (1)房屋手续是否齐全
  
  房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。
  
  (2)房屋产权是否明晰
  
  有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。
  
  (3)交易房屋是否在租
  
  有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。
  
  (4)土地情况是否清晰
  
  二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。
  
  (5)市政规划是否影响
  
  有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。
  
  (6)福利房屋是否合法
  
  房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。
  
  (7)单位房屋是否侵权
  
  一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。
  
  肯定合同法当中没办法去统一的规定房屋买卖合同所涉及的违约金的具体约定,只是给相关人等提供了30%的参考范围。房屋买卖合同肯定是主合同,一般违约协议直接体现在主合同当中就行,无需专门另一份违约协议。但真的发生违约之后,容易引起争议的还是违约金的具体标准。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·保定征地补偿标准是怎样的
      保定征地补偿标准是怎样的经济建设的发展对土地使用要求变大,而很多地方在征收土地的同时都会对原有土地使用者进行一定的补偿,但是大部分人都不知道......


·公司法定代表人的规定是什么?
      公司法定代表人的规定是什么一、公司法定代表人的规定是什么公司法定代表人的规定依据公司法第十三条,公司法定代表人依照公司章程的规定,由董事......


·合同到期怎样写离职,需要注意什么?
      在当今社会中,当用人单位与劳动者所签订的劳动合同到期时,由于劳动者不想继续与该公司的合作,就需要写离职信,有关合同到期怎样写离职信也,同时需......


·一、未婚先孕公司能辞退吗?
      一、未婚先孕公司能辞退吗?公司不能辞退怀孕的员工,根据《劳动合同法》第四十二条劳动者有下列情形之一的,用人单位不得依照本法第四十条、第四十......


·信息公开法律法规有哪些?
      信息公开法律法规有哪些?将有关信息公开给民众是政府日常行政工作的其中一项,当然被公开的信息并不是所有政府工作的内容,公开的程序也必须是在法......


·签订二手房合同买家违约需要承担违约责任吗?
      签订二手房合同买家违约需要承担违约责任吗?是需要承担的,卖方可以单独向买方主张损失赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行......


·工程质量形成过程有哪些
      工程质量形成过程有哪些影响?我们知道,建筑工程的项目具有繁杂性,而一个完整的工程是由诸多子工程所组建而成的,因而各项子工程建筑的工程,即是工......


·保险理赔方式有几种
      保险理赔方式有几种一、保险理赔方式有几种保险公司在出险后依据保险合同约定向保户理赔有两种方式:赔偿和给付。赔偿与财产保险对应,指保险公司......


·行政复议决定书何时成立
      行政复议决定书何时成立行政复议也就是对已经审理的案件进行再次的审理,如果有公民认为行政主体的一些行政行为侵犯了自己的合法权益,就可以向行政复......


·劳动法规定一小时工资加班费怎么计算
      劳动法规定一小时工资加班费怎么计算?(一)安排劳动者延长工作时间的,支付不低于工资的百分之一百五十的工资报酬;(二)休息日安排劳动者工作又不能安排......


·法院判决拒不执行拘留多久?
      法院判决拒不执行拘留多久?根据《民事诉讼法》规定,拒不执行人民法院判决裁定被司法拘留的,期限最长为十五日。如果在拘留期间,被拘留人承认并改正错......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询