史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

一房二卖——卖房履行后合同

    在一房二卖中,出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后,对后买受人履行了合同义务,办理了房产过户登记手续的情形。

      在该情形下,两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕,该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。

      此时,前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足,已经是该房屋的所有权人,故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权,该债权请求权系一种对出卖人的请求给付,尤其是受领其给付的权利,对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。

      即使其已占有买卖标的物,因该房屋所有权已经登记移转于后买受人,故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础,构成无权占有,应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第(一)项的规定,出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,在法律上或者事实上不能履行的情况下,买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务,即应承担相应的法律后果。也就是说,合同的标的物已经归他人所有,实际履行已不能,在该种情形下,没有强制实际履行问题。此时,合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定,对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。

      关于债务不履行的损害赔偿,值得讨论的是,前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿,亦即赔偿的范围如何。我们认为,损害赔偿,除法律另有规定或合同另有约定外,应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中,出卖人往往在房地产升值时,见利背信而与后买受人成交,对此买卖标的物的涨价部分,系前买受人可期待利益,应视为所失利益,列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

    遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·离婚开庭审理几个小时能出判决结果
      离婚开庭审理几个小时能出判决结果一、离婚开庭审理几个小时能出判决结果?离婚开庭审理几个小时是肯定无法出判决结果的,离婚案件的审理时间一般是......


·后妈有义务给抚养费吗?
      后妈有义务给抚养费吗?后妈不需要支付抚养费中华人民共和国婚姻法第二十一条父母对子女有抚养教育的义务;子女对父母有赡养扶助的义务。父母不......


·民间借款利率标准最高多少合法?
      民间借款利率标准最高多少合法?民间借款也是一种借款方式,借款利率的多少是衡量是否合法的关键。一般情况下,民间借款利率普遍高于银行借款利率。......


·醉酒驾驶致人死亡会怎么判刑
      醉酒驾驶致人死亡判刑标准:饮酒后或者醉酒驾驶机动车发生重大交通事故,构成犯罪的,依法追究刑事责任,并由公安机关交通管理部门吊销机动车驾驶证,......


·什么公司容易被收购
      1、股权高度分散。最大股东的控股比例大多在8%-29%之间,收购方并不需要征得实际控制人的同意,仅需从二级市场上收集少量股权就可以取代原来的实际控......


·二审案件多长时间开庭?
      二审案件多长时间开庭正常情况下,3个月之内就会安排开庭时间的,我国法院审理案件是二审终审制。民事案件的审理期限:《民事诉讼法》第一百六十七条:......


·借款合同当事人有哪些义务
      借款合同当事人有哪些义务在借款合同当中一般是只有两方当事人的,包括出借人和借款人,当事人的主体地位不同,那么实际所需要履行的义务也就不同。究......


·纪委立案决定书的制作依据是什么?
      纪委立案决定书的制作依据是什么?纪委作为我国一个重要的机关,对相关党员的违法违纪现象进行调查和处理。一般情况下,纪委如果发现或者有人向纪委检......


·机动车报废标准是怎么规定的
      机动车报废标准是怎么规定的一、机动车报废标准是怎么规定的?(一)达到使用年限的;(二)经修理和调整仍不符合机动车安全技术国家标准对在用车有关......


·企业应在劳动关系终止之日起多久内出具证明?
      企业应在劳动关系终止之日起多久内出具证明?根据《劳动合同法》相关规定,用人单位应当在解除或者终止劳动合同时出具解除或者终止劳动合同的证明,并......


·涉嫌抢夺罪未遂判刑多少年
      涉嫌抢夺罪未遂判刑多少年根据被抢夺物品的价值决定,即使抢夺未遂,依然要追究法律责任。被抢夺的物品价值满足抢夺罪立案标准的,应根据《刑法》第二......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询