母亲买房构成表见代理房屋买卖合同有效案
法院判决:法院认为,陆某之母吴某在陆某夫妇外出打工,信用社催促陆某偿还建房逾期贷款的情况下,为陆某利益,有乡邻多人在场,以陆某之名与汪某反复磋商签订售房协议,并无陆某所说胁迫之事,且房价与该房的市场价格相当。汪某购买该房自住,属善意购买。陆某虽在外打工,但与其母吴某时有联系,对吴某处理其房产,陆某知道或者应当知道而未有异议,因此,陆某之母吴某的行为已经符合《民法典》第一百七十二条关于表见代理的规定,其与汪某签订的售房协议合法有效。汪某已按约履行了付款义务,而陆某则违反协议未将房屋土地使用权转让手续办与汪某,应当承担给付汪某办理产权垫付的费用及办理房屋土地使用权转让手续的民事责任。依法判决: 1 .汪某与陆某的房屋买卖合同有效; 2 .由被告陆某办理该房的土地转让手续给原告汪某,在判决生效后一个月内办清; 3 .由被告陆某给付原告汪某垫付的契税、过户费,限于判决生效后一个月内付清。
范律师点评:表见代理的法律依据是《民法典》第一百七十二条:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。表见代理的实质是无权代理,但是无权代理在具备以下几点要素情况下可以转变为有权代理,目的是为了维护交易秩序,保护交易相对人的合法利益: 1 、代理人无代理权; 2 、存在使相对人确信无权代理人有代理权的理由; 3 、无权代理人与相对人实施的民事行为应符合法律行为的有效要件和代理行为的表面特征; 4 、相对人在主观上须为善意且无过失。本案中,由于吴某花与房主陆某军是母子关系,签订合同时有邻居见证,吴某花出具了陆某军办理产权过户的相关手续,促使购买人汪某道全有理由相信吴春华经陆某军合法授权,其已经尽必要的审查义务,主观上不存在过失,且支付了合理对价有偿购买,因此,可以根据善意取得制度取得房屋所有权及土地使用权。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·一、膑骨骨折工伤赔偿步骤是什么?
一、膑骨骨折工伤赔偿步骤是什么?1.首先要到当地劳动部门申请工伤认定,这个很关键,也是所有问题的前提,不申请工伤认定,一切都是白搭,如果单位......
·强奸罪的追诉期是多少年?
强奸罪的追诉期是多少年?一、强奸罪的追诉期是多少年?强奸罪的追诉期一般是二十年。第八十七条 【追诉时效期限】犯罪经过下列期限不再追诉:......
·提起审判监督程序应具备的条件
人民法院对已经审结的案件发现确有错误的,依其审判监督职能,有权对案件提起再审,但必须具备以下条件:第一,提起再审的主体必须是法定的行使审判权......
·房产评估的标准什么
房产评估的标准什么对于不懂评估、不了解房屋真实价格的二手房买卖双方来说,您可以参考以下房屋评估标准:1、看房龄房屋的新旧程度,直接关系到......
·行贿罪的判刑标准是什么
一、行贿罪的判刑标准是什么目前,根据行为人或单位具体行为的情节不同、对象不同,可以将行贿方面的犯罪分为行贿罪、对非国家工作人员行贿罪、对有......
·盗窃案件的犯罪构成分别是什么
一、盗窃案件的犯罪构成分别是什么1、客体要件本罪侵犯的客体是公私财物的所有权。2、客观要件本罪在客观方面表现为行为人具有盗窃公私财物数......
·软件著作权登记要什么材料
软件著作权登记要什么材料计算机软件必须要按照规定办理了登记手续之后,才能获得著作权,然后受到法律的保护。而在申请软件著作权登记的过程中需要当......
·异地可以处理违章扣分吗
可以。处理违章时,车主需要携带驾照和行驶本去车辆违章地或车辆注册地任何一个交警队或行政综合处理大厅可以接受处理。如果违章没有扣分的话,可以直......
·不认定为工伤后怎么处理
不认定为工伤后怎么处理一、不认定为工伤后怎么处理1.是否可以认定为工伤关键看是否符合《工伤保险条例》第十四、十五条之规定(且不存在第十六条所......