预售商品房交付要满足什么条件
关于商品房的交付的法定条件,如上述法律法规一般规定为“验收合格”,“未经验收或验收不合格的,不得交付使用”,但对“验收合格”的标准是什么,是质量验收、项目竣工验收还是综合验收,并没有明确的规定。司法实践与理论界争论不休,主要有三种理解。
1、商品房的验收合格仅指工程质量验收合格。该质量验收是指建设单位收到建设工程竣工报告后,组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收
2、商品房的验收合格应指包括工程质量、规划、消防、人防等在内的验收合格(以下统称项目竣工验收)。虽然国家规定一定条件下的住宅小区应当进行综合验收,但法律法规并未作出“未经综合验收,不得交付使用”的禁止性规定。分析《城市房地产开发经营管理条例》第17、18条的规定,商品房交付使用的条件应是项目竣工验收合格,而非工程质量验收或综合验收合格
3、商品房的验收合格应指综合验收合格。法律依据是《建设工程质量管理条例》、《城市房地产开发经营管理条例》及《关于城市住宅小区竣工综合验收管理办法》的有关规定。认为从购房合同的性质及购房人购买商品房的目的等多种因素考虑,以综合验收作为房屋的交付条件更符合合同目的,更能保护购房人的合法权益。2002年,建设部、国地资源部等七部委联合发出通知,“所有商品住宅开发项目,未经竣工综合验收不得交付使用”,进一步明确了商品房交付应以综合验收为标志
以我国现有法律法规的规定为依据,第二种观点更为合理。
二、为什么工程质量验收更合理?
上述《民法典》《建筑法》《建设工程质量管理条例》的规定,由于该条调整的是建设工程合同中发包人与承包人间的法律关系,并不是本文讨论的重点。该条的竣工验收无疑是工程质量验收。《城市房地产开发经营管理条例》第四百七十六条,要求住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第四百七十五条的规定和下列要求进行综合验收,但并没有规定必须得经过综合验收才能交付给买受人,因而,综合验收的完成可以在交付之前或之后。就《中华人民共和国城市房地产管理法》第四百八十五条,《城市房地产开发经营管理条例》第四百七十五条的规定来看,商品房的交付使用的条件应为项目竣工验收合格,包括工程质量、规划、消防、人防等项目。
需要注意,在购买预售商品房的时候,一般开发商会与购房者约定实际交付商品房的时间。而要是到了约定的时间,却无法交付的话,那么可以认定开发商存在违约情况,此时可以依法追究开发商的违约责任。至于预售商品房交付需要满足什么条件,我们已经在上文中做出了介绍,希望对你有所帮助。
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