什么时候购房者可以解除预售合同
在下列情形下,购房者的利益遭受了重大损害,可允许购房者解除预售合同:
1、发展商迟延交楼,在购房者起诉要求解约时起1年内不能竣工交楼的。此种迟延交楼严重违约,且1年内都不能交楼,购房者无法入住,严重损害订约目的,应依法解约。
2、发展商货不对板,所交付的房屋楼层与原约定严重不符,此时可予解除合同。但对于朝向有所变更,应视情况而定。如改变的朝向更有利于居住,通风采光更好,则合同目的尚可达到,不足以构成根本违约,可通过违约金给付等手段加以调整,不宜解约。对于发展商交付的房屋面积缩水或面积加大,如超过原约定面积3%的,视为严重违约,可予解约,但如购房人已入住,从实际出发也不宜再解除。可通过调解,让开发商承担责任,对少面积则退还价款,多面积则由发展商主动放弃该部分价款或以成本价收取。未超过原约定面积3%的,应视为建房过程中存在的正常误差,可通过调整购房款项加以解决。对于交付的房屋中提供的装修与约定不符的,鉴于装修是房屋的附合物,并非房屋主体,装修不符可通过评估后予以补偿,以给付违约金方式调整,不宜解除合同。
3、房屋质量存在问题,应视不同情况加以认定:如房屋仅存在轻微瑕疵,如漏水、凹凸不平等问题,可通过修补、给付违约金方式补偿业主损失,不应仅因违反合同中的一般性条款就解除合同。对于房屋存在严重质量问题,将足以影响居住者的人身安全,经有权鉴定机关确认后,可视为其不能满足居住目的,可予解除合同。
4、发展商以提供银行按揭为优惠,指定按揭银行为购房者提供贷款,嗣后又无法办妥按揭手续提供贷款。此时鉴于按揭贷款是购房者购房的先决条件,款项的交付是合同的重要条件,不能提供贷款将导致购房者给付不能,且购房者对按揭银行无选择权,其无过错,故应视为合同目的不能达到,可以解除合同。但如果是购房者自行选择按揭银行,则开发商对按揭贷款不能办妥无过错,不应解除合同,应给购房者一定宽限期来缓解资金困难。
5、对于购房者主张开发商所建房屋环境与广告宣传不符而要求解约的,应区分不同情况来对待。如广告用语只是用“鸟语花香”、“人间仙境”等一般描述性用语,应视为对环境的感性宣传,无实际约束力,不应因此予以解约;如广告用语使用明确承诺,如“附近一百米内有名校”等等,则如未符合,一般情况只应视为违约,不应解除合同,因合同的居住目的尚能达到;但如该广告要约非常明确,如“可入广州户口”,却又未能履行,而购房者的购房目的不仅为居住,还因受广告内容吸引,有强烈意愿要求满足广告要约的内容,此时应视为合同目的不能达到,对此种情况可以解除合同。
二、购房合同解除按揭怎么处理
鉴于购房合同与按揭合同是联系紧密的相互独立的合同,在购房合同解除后,按揭合同并非必然解除,而应充分尊重当事人的意愿。如果银行、购房人均不主张解除按揭合同,则不应解除。如银行主张解除,但购房人能另行提供等额担保,并无严重违约也不应解除合同。如购房人主张解除合同,银行不同意,则应分情况考虑:
1、如银行是发展商指定,提供按揭是购房人购房的前提条件,则银行与开发商关系紧密,其有监管款项用途之责,现合同目的不能实现,可认为银行违反了对合同项下的实质内容的严格遵守,另外购房人拒交贷款本息,也已严重违约,且此时购房人有严重对抗情绪,继续履行合同已无实际意义,可判决解约。
2、如按揭银行是购房人自行寻找,与开发商无紧密联系,现借款已履行完毕,借款合同目的已达到,因按揭银行无过错,只是购房人违约,在银行不同意解约的情况下,应尊重守约方意愿,不应解约。如果按揭银行、购房人均同意解除合同,则应尊重当事人协商一致的意愿,可一并解除按揭合同。
3、如果事先合同有约定,解除按揭合同需经银行同意,则应尊重约定,一般不应予以解除。但在烂尾楼的情况下,考虑到合同基础的严重丧失,可由法院参照情势变更原则予以解除合同。
某些情况下因开发商的原因购房者的利益遭到重大损害时,购房者可解除预售合同。现实生活中因购房者解除预售合同所引发的购房纠纷有不少,而由于购房者与开发商之间地位差异,很多购房者的合法权益不能有效实现,这种情况下建议可以委托专业的律师来提供帮助。
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