划拨土地使用权出让的条件是什么?
一、划拨土地使用权出让的条件是什么?
我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定:“划拨土地使用权,除本条例第45条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。”可见,划拨用地使用权的并非不能转让、出租、抵押,只是权利人在行使这些权利时受到一定程度地限制而已。其中第45条规定:“符合下列条件的,经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门的批准,其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押。1、土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人;2、领有国有土地使用证;3、具有地上建筑物、其他附着物的产权证明;4、依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
二、划拨土地出让金的收取
因此,在实践中,原划拨土地使用权办理出让,土地出让金收取标准存在一定争议。一种观点认为应依照《划拨土地使用权管理暂行办法》第二十六条的规定,按不低于标定地价的40%收取。理由主要有三点,一是该办法与《协议出让国有土地使用权规定》并没有任何矛盾与冲突之处,前者规定的是“标定地价”的40%,后者规定的是“基准地价的70%”,概念不同本身没有可比性;二是原划拨土地办理出让时虽然只收取“标定地价的40%”,但由于前期获取土地本身支付了土地征收、拆迁补偿等一定的开发成本,两者相加与“基准地价的70%”相差无异;三是办法与规定都是由国土资源部颁布的部门规章,但办法显然属于一种特殊规定,依照“特殊法优于一般法”的法律原则,显然应适用前者。另一种观点认为应依照《协议出让国有土地使用权规定》第五条的规定,按不低于基准地价的70%收取。理由主要有两点,一是原划拨土地办理出让如果仅按“标定地价的40%”收取,会大量减少土地出让收入,容易造成国有土地资产流产;另外,虽然两者都是由国土资源部部门规章规定的,但规定的内容都是关于出让金收取标准的,既然是同一部门针对同一事项作出的不同规定,依据“后法优于前法”的法律原则,理应适用后者。划拨方式取得的土地使用权,土地使用权一般不得进行转让、出租等,只能进行自己使用;但是,如果划拨的土地使用权满足一定的条件是可以转为出让的方式,比如缴纳相关土地出让金,将划拨性质转化为出让性质。至于土地出让金需要缴纳多少,这就看当地的国土部门的规定了。
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