土地使用权租金评估办法有哪些?
一、土地使用权租金评估办法有哪些?
土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地资产可以作为单独的对象进行评估,也可以与地上建筑物一起作为评估对象进行评估,还可以作为整体企业资产的构成要素随整体企业一并进行评估。具体方法有:1、市场比较法。若租赁期限内的土地使用权权利与出让土地使用权相同,则可以正常情况下的出让或市场交易实例为比较案例,采用市场比较法评估,但要进行年期修正。2、收益还原法。以年租金为土地纯收益,按照租赁年限还原出地价。应注意使用期限内有无其它费用。
二、土地使用权租金评估的原则是什么?
1、合法公正的原则土地评估机构是一种中介服务结构,具有相应的行业要求。由于其评估的结果将直接对当事人起到参照的作用,有时甚至成为确定土地使用权价格的最终依据。这就要求评估机构在评估工作中应当尽量客观公正,其评估的结果能够真实地反映土地使用权的价值。否则,土地使用权评估也就是丧失了其应有的意义,土地评估机构也就丧失了其存在的理由。为了保证评估结果的客观公正,土地使用权的价格评估工作,首先要遵循合法的原则,即必须遵循我国有关土地管理的法规和资产评估的法规的规定。其次要力求公正,做到符合客观实际,按照科学的估价标准、评估方法和程序来评估。目前土地评估大量存在的问题就是评估机构评估过程不客观,过于考虑当事人的主观意愿因素。2、有利于开发利用的原则土地使用权出让以及其出让前的评估工作,应当在服从城市规划的前提下,有利于扩大土地开发、利用的广度和提高土地开发、利用的强度,亦即土地使用权价格的评估工作要考虑到有利于土地的开发利用。3、区别对待土地使用权价格的评估,应按照不同区域以及各块土地的经济价值和效用的大小来确定。例如上海的土地在市区分为六块,郊区分为三块。因为土地使用权的价格是由多种因素决定的。土地是不动产,其价格当然与其所处的地理环境息息相关,位于不同地理位置的土地当然具有不同的价格。4、最大使用效益的原则同一块土地由于用途的不同而取得经济效益就会不同,因此应当在服从城市规划的前提下,选择取得“最大使用效益”的用途或者项目评估其出让价格。最大使用效益有时动态的、发展的,最大使用效益也不是一成不变的。这一项原则比较难掌握,要求评估机构有较丰富的经验,同时对于相关的信息业要有很好的了解。综上所述,产权人将土地使用权出租时,如果确定不好租金,可以通过评估机构进行评估。土地使用权租金评估的方法主要有市场法和收益法两种,相对而言,使用收益法评估得到的租金水平更准确一些,不用做更多修正。评估机构在租金评估过程中,会按照公平公正、有利于使用和最大效益等原则。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·交通事故拘留的时间最长为多少天?
交通事故拘留的时间最长为多少天?交通事故罪刑事拘留最长37天,到审判应当需要五六个月时间。《刑事诉讼法》第一百五十四条对犯罪嫌疑人逮捕后的侦查......
·签订合同传真件是否有效
签订合同传真件是否有效《民法典》第四百六十九条规定,当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式。第四百六十九条规定,书面形式是指合同书、......
·分公司签订合同可以作为原告起诉吗?
分公司是指一个公司管辖的分支机构,是指公司在其住所以外设立的以自己的名义从事活动的机构。分公司不具有企业法人资格,其民事责任由总公司承担。虽......
·违约金和定金有什么不同
违约金和定金有什么不同一、违约金和定金有什么不同定金与违约金都是当事人一方应向另一方交付的款项,并且都有担保合同履行的作用。但定金与违约金......
·最高人民法院关于审理非法集资有哪些规定
《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定(二)》第二十八条?[非法吸收公众存款案(刑法第一百七十六条)]非法吸收公众存款......
·建筑分公司签订总包合同是属于有效的吗?
建筑分公司签订总包合同是属于有效的吗?一、建筑分公司签订总包合同是属于有效的吗?首先,分公司属于总公司的组成部分,不能对外独立承担民事责......
·道路交通安全法规定
道路交通安全法规定饮酒驾驶:饮酒驾驶机动车辆,罚款1000元—2000元、记12分并暂扣驾照6个月;饮酒驾驶营运机动车,罚款5000元,记12分,处以15日......
·颠覆国家政权
一、概念及其构成颠覆国家政权罪,是指组织、策划、实施颠覆国家政权、推翻社会主义制度的行为。(一)客体要件本罪侵犯的客体是人民民主专政的政权和......
·在商场摔伤怎么赔偿,有哪些
在商场摔伤怎么赔偿,有哪些相关规定一、在商场摔伤怎么赔偿在商场摔伤怎么赔偿,要根据具体情况做分析。如果商场没有尽到安全保障的义务,商场就要......