未取得土地使用权的土地转让是否有效?
一、土地使用权转让概述
土地使用权转让,是指土地使用权人作为转让方,将土地使用权转让给受让方,受让方支付价款的行为。我国实行严格的国有土地使用权转让登记制度。《土地管理法》第12条规定:“依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更手续。”《城市房地产管理法》第60条第3款规定:“房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。”在实际的土地使用权交易中,经常存在这样一种情形:在签订转让合同时,转让方未取得出让土地使用权证书。如果在这种情形下,双方发生纠纷,那么应如何认定转让合同的效力呢?
二、未取得国有土地使用权证的土地使用权转让合同的效力分析
对转让方在未取得出让土地使用权证时签订的转让合同的效力,司法实务界有三种观点:第一种观点认为合同无效。《城市房地产管理法》第37条规定:“下列房地产,不得转让:……(六)未依法登记领取权属证书的;……”第38条规定:“以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书……”这种观点认为,上述法律条款是对出让土地使用权转让行为的强制性规定,如果转让方未取得土地使用权证书,则土地使用权不得转让。《合同法》第52条第5项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。因此转让合同应认定为无效。第二种观点认为合同有效。根据我国民事立法所依据的相关理论,物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式,即债权契约加登记原则。在这种模式下,登记行为与债权合同是相互独立的两个行为,登记行为只是物权取得与转移的证明,其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时,属于合同的履行问题,不是合同的生效要件。这种观点认为:《城市房地产管理法》第37条、第38条是对土地使用权权属变动所作的强制性规定,针对的是登记行为而不是债权合同。如果转让方没有取得土地使用权证书而与受让方订立合同转让土地使用权,行政机关不得办理变更登记手续,其结果是出让方无法履行合同,而合同本身的有效性不受影响。土地可以在二级市场上进行转让,转让的前提时,转让方拥有土地的使用权和所有权,那么,未取得土地使用权的土地转让,这种行为是否有效?一般来说是不发生法律效力,但若是受让方有理由相信其是房屋的所有者的,发生法律效力,从事,受让方需要承担举证责任。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·怎么让肇事者垫付医疗费
怎么让肇事者垫付医疗费对交通事故中的伤者进行抢救的时候,医院方面肯定还是要按照规定收取相应的医疗费。但此时伤者尚在住院,甚至还有可能昏迷不醒......
·侵犯著作权的民事制裁
民事制裁,是人民法院依法给予侵权人的非刑事的处罚。民事制裁的主要形式有:训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得、罚款、拘留等。......
·保险法规定保险合同成立的条件是什么
一、保险法规定保险合同成立的条件是什么?保险合同是一项民事行为,而且是一项合同行为,因而,保险合同不仅受保险法的调整,还应当受民法和合同法的......
·公司可以随便找借口辞退试用期内的员工吗
公司可以随便找借口辞退试用期内的员工吗为了保障公司与员工选择的权利,劳动法律上规定了试用期,在试用期内可以互相考察,一旦发现有不合适的可以......
·非法集资打得有欠条是否受法律保护
在如今我国各种各样的普法栏目剧和普法知识教育的大力宣传下,一些基本的法律常识,我国大多数公民还是具备的。但是不可否认的是,生活当中有一些违法......
·敲诈勒索犯罪构成要件有哪些
敲诈勒索犯罪构成要件有哪些一、敲诈勒索犯罪构成要件有哪些1.行为人为一般犯罪主体,即达到刑事责任年龄具有刑事责任能力的自然人。2.行为人必......
·呼和浩特制造毒品罪量刑标准是怎样的
制造毒品是一种犯罪行为,会被判处刑罚,这一点我国法律上是有明确的规定的。但是每个地方的经济水平不同,量刑标准也是有所差别的。下面,我们将为您......
·驰名商标享有的权利和保护
与普通商标相比,驰名商标具有知名度高、市场占有率高、信誉好、影响面广、权利高度确定以及能受到法律的特殊保护等特点。根据巴黎公约的规定,凡被成......
·抵押不是债权的担保方式吗?
抵押不是债权的担保方式吗?一、抵押不是债权的担保方式么?抵押是债权的担保方式。抵押。指买方或第三方提供一定数量的财产作为付款的担保,当债务......