史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

租房子的时候,承租方和出租方事先会签订租房合同,以契约形式规

租房子的时候,承租方和出租方事先会签订租房合同,以契约形式规定双方的权利和义务,如果承租人中途违反合同,要求退房,那么在提前退租合同中应当负怎样的责任呢?让我们一起在下文中了解提前退租合同的规定吧。
  
  一、关于提前退租在合同中是如何规定的?
  
  现在有一个房租租赁合同中,没有对提前退租作出约定,只在违约中约定:
  
  1、如需中途退租的,需要提前1个月向甲方提出申请,否则当扣除一个月的房租以弥补甲方损失。
  
  2、乙方擅自中途退租的,除3个月的保证金不予退还外,乙方还要承担自退租之日起至房屋租赁合约租赁期满止的应付租金总额的20%的违约金,给甲方造成损失的,还要赔偿甲方的损失。
  
  二、什么情况下双方享有合同解除权?
  
  在房屋租赁合同关系中,除当事人约定外,根据《民法典》(2021年1月1日起实施)的有关规定,双方在以下情形下享有合同解除权:
  
  1、承租人的解除权
  
  在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利瑕疵),致使承租人无法使用,或者利益受到重要影响,或者在相当期间内不能进行使用收益的,或者租赁房屋毁损致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。
  
  《民法典》第四百三十三条规定:“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。”
  
  《民法典》第七百三十一条规定:“租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。”
  
  《民法典》第七百三十一条规定仅限于物的瑕疵,而且限于物的瑕疵达到“危及承租人的安全或者健康”的程度。
  
  我们认为,对于租赁房屋的瑕疵,不论是物的瑕疵还是权利瑕疵,只要符合《民法典》第七百五十四条规定,承租人可以主张解除合同。对于承租人因租赁房屋存在瑕疵而主张解除合同的,应满足以下要件:
  
  (1)承租人的使用收益受到的障碍必须达到严重程度。但是,如果租赁房屋对于承租人有特别利害关系的,则该障碍即使未达到严重程度,也应允许承租人解除合同。
  
  (2)出租人不于催告的期限内进行修缮。但在修缮为不可能或者虽有可能但于承租人已无利益的,则无需催告即可主张解除合同。《民法典》第七百三十一条规定的用语是“可以随时解除”。但应注意的是,其前提是租赁房屋的瑕疵已达到“危及承租人(包括同住人)的安全或者健康”的程度。在此种情形下,即使承租人订立合同时明知该租赁房屋存在瑕疵,也不影响其解除合同。这一点与一般的合同解除规则不同,其立法理由在于要绝对保护人的生命与健康。对此条作相反解释,就是,如果租赁房屋的瑕疵不会导致“危及承租人的安全或者健康”的,而该瑕疵在订立合同时即为承租人所知悉的,承租人将不得主张解除合同。
  
  2、出租人的解除权
  
  出租人的解除权主要有三种情况,包括:
  
  (1)承租人违反约定方式,或者不依租赁房屋的性质而对租赁房屋进行使用收益的。《民法典》第七百一十一条规定:“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”
  
  (2)承租人迟延支付租金,经出租人催告,仍不于催告期限内支付租金的。《民法典》第七百二十二条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”
  
  (3)承租人未经出租人同意,将租赁房屋转租于第三人的。《民法典》第七百五十三规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”
  
  3、双方均有的解除权
  
  不定期的房屋租赁合同,双方均可以随时解除合同。《民法典》第七百三十条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第五百一十条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”实践中,因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时,应注意:
  
  (1)当事人有约定的,从其约定;没有约定的,则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同,否则,将构成违约。
  
  (2)合同的解除,并非因符合解除条件而当然发生,而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权,其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就,而当然发生合同消灭的效力。行使解除权,根据《民法典》第五百六十三条规定,应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使,因为起诉本身可以视为一种通知。
  
  (3)要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下,才能解除合同;在不符合解除条件的情况下,即使发出解除通知,也不能产生合同被解除的法律效力,相反,构成违约。
  
  综上所述,提前退租合同中约定,承租人中途退房,必须提前一个月告知房东,并且按约定支付赔偿金。除此之外,承租人和出租人双方都有解除合同的权利,但是,必须按照法定条件解除,否则解除无效。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·我们国家的法律已经明令要求
      我们国家的法律已经明令要求,不允许酒后驾车,但是有些车主还是不听从法律规定,这里我们一起来讨论一下醉驾可以改成酒驾吗二者区别是什么?根据相关......


·长期无偿服务合同是否有效?
      一、长期无偿服务合同是否有效?长期无偿服务合同是有效的,无偿合同不是无效合同,不是可以随意撤销或解除的合同,不是违约也不需要承担法律责任的......


·工人打架工地有责任吗?
      施工的工地作为人群较为密集和集中的地方,在人与人的接触中,难免为因为一些小的摩擦引发纠纷,如果双方能够和平处理还好,如果不能就会引发打架斗殴......


·合同审查方法以及注意事项有哪些?
      合同审查方法以及注意事项有哪些?一、合同审查方法有哪些?1、合同主体合格性的审查合同主体是否具备签订及履行合同的资格,是合同审查中首先要......


·企业拆迁补偿收入缴税规定
      企业拆迁补偿收入缴税规定企业拆迁补偿收入交税一、关于企业所得税。根据《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通......


·法律规定合同违约金怎样算?
      法律规定合同违约金怎样算?1、法定违约金由法律直接规定的违约金为法定违约金。法定违约金是在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产......


·离婚房产价格自填时怎样定价的?
      如今,虽然我国政府出台了好多政策来抑制房价的增长,但是,房价目前的形式来看,还是难以降下来。但是,房价再高,那也是您安身立命的必需品。所以,......


·公司股权转让撤销要提供什么资料?
      公司股权转让撤销要提供什么资料?公司股权转让撤销要提供什么资料?公司股权转让需提交以下材料:1、《公司登记(备案)申请书》。2、《指定代......


·什么情况用人单位不给员工解除劳动合同吗
      员工在企业工作中,可能会涉及到很多的劳动问题。为什么父母都希望孩子们去考公务员、事业单位,那是因为是铁饭碗。什么情况下用人单位不给员工解除劳......


·人民法院受理刑事自诉案件有哪些
      人民法院受理刑事自诉案件有哪些1.告诉才处理的案件包括侮辱、诽谤案,暴力干涉婚姻自由案,虐待案,非法占有他人财物案。2.被害人有证据证明的轻微的......


·诉讼标的100万要交多少诉讼费
      诉讼标的100万要交多少诉讼费一、诉讼标的100万要交多少诉讼费案件受理费分别按照下列标准交纳:(一)财产案件根据诉讼请求的金额或者价额,按照......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询