离婚纠纷按揭房产该如何分割才好
一、婚前按揭房的具体权属分析
婚前按揭房的归属既要考虑首付款支付的时间,也要考虑支付首付款的资金来源。在离婚诉讼中,对婚前按揭房的司法处理有很多复杂的情形,具体有以下四种:1、夫妻一方婚前支付首付款,婚前取得房产证,产权人为购房人一方,婚后夫妻共同还贷的情形。由于支付首付款时间和房产证取得时间均在婚前,另一方的名字也未体现在房产证上,表明双方不存在房产约定,房产的权属在婚前已经确定了,在这种情形下该房产属于婚前首付方的个人财产。2、夫妻一方婚前支付首付款,婚后共同还贷,婚后登记房产权属并取得房产证的情形。由于房产证的取得是婚前支付首付款一方的物权期待权实现成现实的物的过程,一方在婚前支付首付款,婚前按揭房的权属就已经确定了,属于一方的婚前个人财产,婚后的共同还贷不改变权属的性质,因此在这种情形下该房产也属于婚前首付方的个人财产。3、婚前一方签订房屋买卖合同,未与银行办理按揭并支付首付款,直至婚后才以自己的财产支付首付款,并登记于自己一个人名下的情形。在这种情形下,由于支付首付款的时间在婚后,该按揭房应属于夫妻共同财产。4、婚前双方共同购买,在婚前支付了首付款,首付款为共同出资,在这种情形下应认定为夫妻共同财产。但该房产在婚前属于按份共有,婚后由于夫妻关系的特殊性,转化为共同共有。
二、婚前按揭房的分割
《婚姻法司法解释三》出台后,已经明确了对未偿清贷款的按揭房屋可以进行分割,这样也保证了市场经济条件下房产的流通性与法律的效率性。婚前按揭房应该如何分割,具体分为两种情形:1、当婚前按揭房认定为个人财产时,婚后夫妻双方共同还贷的性质,实际上是非产权人帮助产权人偿还个人债务的行为,该不动产由婚前首付方取得。《婚姻法》解释三第十条规定:“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同,以个人财产支付首付款并在银行贷款,婚后用夫妻共同财产还贷,不动产登记于首付款支付方名下的,离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的,人民法院可以判决该不动产归产权登记一方,尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。”《婚姻法》第39条规定:“离婚时,夫妻的共同财产由双方协议处理;协议不成时,由人民法院根据财产的具体情况,照顾子女和女方权益的原则判决。”依据以上法律规定,首先,在离婚时该房屋的归属允许夫妻双方协商约定,这既充分尊重了夫妻财产分割时的意思自治,也体现了婚姻法始终贯穿的自愿原则。其次,该规定也强调了对婚姻当事人个人财产的保护,对于保护个人的所有权意义重大。如果不能达成协议时,该不动产由婚前首付方取得。这是由于该房屋买卖合同形成于婚前,且首付款支付于婚前,因此还贷义务属于买受人的单方债务,如果婚姻关系存续期间双方共同还贷,可认定为夫妻共同财产偿还一方债务,不动产的权利归属不因他人参与偿还债款而发生转移,虽然此类不动产的所有权系夫妻婚后取得,但购买不动产的价金却是登记名义人的婚前个人财产,由于这笔财产并不因婚姻关系的成立而成为共有财产,那么,不动产作为这笔价金的另一种表现形式,也同样应当认定为婚前个人财产。2、当婚前按揭房作为夫妻共同财产时,分割方法在《婚姻法》解释(二)第二十条中规定的很明确:(一)双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;(二)一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;(三)双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。
三、关于婚前按揭房的增值部分
由于通货膨胀、房地产市场行情的变化以及房屋作为不动产本身的增值性,当事人婚前购买房屋时的价格往往和离婚时的市场价格有较大的差距,即实现了增值。婚前按揭房的增值部分在进行分割时应具体问题具体分析,不同情况区分处理。如果一方婚前以个人财产购买并清偿了贷款或者约定为一方个人财产的情况下,房屋的整个产权属于该购买人或约定人,增值部分也属于该人。如果一方婚前按揭购买并支付首付款,婚后夫妻共同还贷或者双方约定为共同财产时,离婚时对房屋增值部分就应认定为夫妻共同财产进行分割。对于第二种情形作为共同财产对房屋增值部分进行分割时,不能完全参照婚姻法对夫妻共同财产分割的标准,因为婚前按揭房的增值部分,从性质上讲属于婚前一方个人财产在婚前期间的收益,不同于一般性质的共同财产,所以不能进行平均分配,必须充分考虑相关因素并建立特殊的分割规则,这样才能实现个人财产和另一方权利的双重保护。如今,其实有很少的人能够一次性全款购房,比较流行的做法就是在自己支付了首付款之后,剩下的房款向银行申请按揭,之后购房者就按照与银行的约定偿还银行贷款。但在这样的情况下就有可能出现夫妻婚后共同还贷的情况。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·一、上海工伤认定 派出所的作用是什么?
一、上海工伤认定派出所的作用是什么?并不是只要申请工伤认定就必须要和派出所打交道的,应该是结合当时需要的材料,有些证明是必须要派出所出具的......
·刑事案件中什么叫共同过失犯罪
刑事案件中什么叫共同过失犯罪?共同过失犯罪是二人以上的过失行为共同导致一定的危害结果。因为在过失犯罪的场合,行为人在主观上既不希望,也不放任犯......
·全资子公司于母公司有什么关系?
全资子公司于母公司有什么关系?一、全资子公司注册流程1、符合法律规定的子公司章程;2、子公司的名称预先核准通知书;3、子公司具有独立法人资......
·醉酒驾驶最少拘留多少天
饮酒驾驶机动车辆,罚款1000元—2000元、记12分并暂扣驾照6个月;饮酒驾驶营运机动车,罚款5000元,记12分,处以15日以下拘留,并且5年内不得重新获得驾......
·订立租房合同的内容怎么写
《商品房屋租赁管理办法》第七条规定,房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:1、合同主体......
·公司法人的责任和权利是怎么样的?
公司法人和公司的法人代表这二者并不是同一个东西,二者是有区别的,公司法人是一个法人组织,是一个团体,就是我们平时说的公司企业就是属于公司法人......
·一、未婚子女的抚养权问题如何认定?
一、未婚子女的抚养权问题如何认定?1、两周岁以下的子女,一般随母方生活。母方有下列情形之一的,可随父方生活:(1)患有久治不愈的传染性疾病或其......
·一、烟台抚养费最低标准是否有规定?
一、烟台抚养费最低标准是否有规定?烟台市有关部门并没有规定抚养费的最低标准,也就是抚养费没有下限和上限。1、有固定收入的,抚育费数目一般......
·一、劳动合同到期辞职有补偿么?
一、劳动合同到期辞职有补偿么?劳动合同到期,可以马上离职。但是应处理与雇主的工作转移。用人单位应办理工作转移,应当结清劳动者的工资。用人单位与......
·鱼塘遇到征收,按照水面面积还是立方面积补偿?
一、鱼塘遇到征收,按照水面面积还是立方面积补偿? 如果属于租赁鱼塘的,应该按鱼塘的实际占地面积计算;属于放养鱼苗等,则应该按水面面积计算。 ......
·私募基金亏损分担的主体有哪些,风险是什么?
私募基金亏损分担的主体有哪些,风险是什么?一、私募基金亏损分担主体有哪些?私募基金发生亏损,亏损部分由投资者承担,基金是“买者自负”,基金......