史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

开发商不能按时交房该怎么办

在销售不畅的情况下,由于施工进度延缓和资金链压力等诸多问题导致的“开发商延期交房”现象逐渐增多,而相关项目开发商在向业主解释延期交房问题时也是闪烁其词。那么,在开发商延期交房、不按时交房的情况下,购房者应该怎么办?以下是具体介绍。
  一、购房者的合同解除权
  《合同法》第九十四条规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,对方可以解除合同。最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》对“合理期限”进行了明确,该解释规定,出卖人迟延交付房屋,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。该解释又规定,法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。以上法律规定的含义有三点:1、购房人如欲解除合同,应当先进行催告。2、经催告后过了三个月,开发商仍然没有交房的,购房者取得合同解除权。就是说购房者解除合同的条件是第一开发商延迟交房;第二经过催告;第三催告后满三个月仍未交房。3、购房者合同解除权的有效期是从催告日起三个月后开始,一年后结束,即解除权的有效期为一年。在此一年内都可以随时通知开发商解除合同,超过一年期限,则永久性地丧失了解除权(当然以其它理由如严重质量问题而解除合同的除外)。并且,如果在购房者取得解除权后,开发商有催告购房者行使解除权的,则解除权的有效期缩短为三个月。以上规定中,两个催告和两个三个月的规定应当区分清楚,一为购房者催告开发商交房,一为开发商催告购房者行使解除权;一为购房者催告后经过三个月取得解除权,一为开发商催告后购房者的解除权有效期缩短为三个月。鉴于以上的规定,在开发商延迟交房时,不管购房者是不是真的准备解除合同,都应当在开发商延迟交房后立即发函催告,一是在开发商迟迟不能交付房屋时采取的一个应对举措;二是催告后可解除合同对开发商也是一种压力。催告最好以快递等可保留凭证的方式进行。在没有催告的情况下,开发商长期拖延,是否可以解除合同?依合同法和司法解释的规定,应当是不可以的,催告是解除合同的前提条件。法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;延期不行使的,解除权消灭。
  二、购房者要求支付违约金或者赔偿损失
  按照《合同法》的有关规定,出卖人延期交付房屋的,应当支付违约金或者赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的,可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。如果合同中约定的延期交房的违约金较高,发生纠纷诉诸司法后,开发商以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;如果合同中约定的延期交房的违约金过低,购房者可以请求增加,法院会支持以违约造成的实际损失确定违约金数额。合同既约定违约金又约定了赔偿损失的,不能同时适用,可择一较高者适用。房者选择解除合同的,能否再要求支付违约金或要求赔偿损失?可以。违约金或赔偿损失基本都是对违约造成一方损失的补偿,解除合同后,一方仍然会存在损失,至少会发生购房款利息的损失,该损失应当补偿,因此解除合同和违约赔偿可以同时主张。总之,开发商延期交房、不按时交房的行为属于违约,应当承担相应的违约责任。但是,具体如何承担,需要购房者向法院提供相应的证据。如果您正被开发商延期交房所困扰,不妨及时联系网站专业的房产律师,他们会给您耐心的解答和全面的指导。
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·校园伤害事故赔偿办法的依据有哪些
      校园伤害事故赔偿办法的依据有哪些《学生伤害事故处理办法》第八条规定:“学生伤害事故的责任,应当根据相关当事人的行为与损害后果之间的因果关......


·退休返聘人员工伤九级赔偿可以索赔吗?
      退休返聘人员工伤九级赔偿可以索赔吗?退休返聘人员与用人单位之间已不存在劳动关系,因此,也不能参加工伤保险。在工作中受伤,若与单位协商不成,只......


·人民法院认定名誉权的侵权要见是什么
      人民法院认定名誉权的侵权要见是什么?(一)必须有损害事实的存在。侵害名誉权的损害事实主要包括因为违法侵权行为造成受害人名誉损毁、精神或财产上受到......


·我们在企业中上班
      我们在企业中上班,因为自己的疏忽或者是其他的原因造成的伤害,都属于工伤的范围内。工伤保险的赔付是非常的及时的,在工伤的过程中,企业也需要承担......


·通常劳动合同满几年不辞退
      通常劳动合同满几年不辞退?符合法定条件的不管劳动合同满几年都可以辞退,员工有下列情形之一的,用人单位可以随时解除劳动合同:(1)在试用期内被证明......


·违约金合同怎么写的规范是什么?
      违约金合同怎么写的规范是什么?合同编号:_________需方:_________法定住址:_________法定代表人:_________职务:_________委托代......


·未公证遗赠扶养协议有效吗
      未公证遗赠扶养协议有效吗只要协议内容真实,不违反法律规定,就是有效的。公证不是协议生效的必备条件。遗赠扶养协议是指受扶养人(公民)和扶养人之间......


·诈骗15万可以判缓刑吗
      诈骗15万不能判缓刑。犯罪分子被判处拘役或者3年以下有期徒刑的刑罚,根据犯罪分子的犯罪情节和悔罪表现,认为适用缓刑不致再危害社会的,可以适用缓刑......


·总公司签订合同分公司有效吗?
      总公司签订合同分公司有效吗?总公司签合同对分公司有效,设立分公司的目的,就是为了充分地、更方便地开展经营业务,分公司可以自己的名义对外开展业务......


·如何应对抢注商标,商标被抢注怎么办
      如何应对抢注商标,商标被抢注怎么办一、商标被恶意抢注应如何应对1、当被抢注商标进入初步审定公告,提出异议。法律依据:《商标法》第三十条......


·如果退侦后公安会提审吗
      根据法律的规定,案件退侦限两次。如果案件退侦两次,检察院认定证据不足,就会做出不起诉的决定,同时将案件退回公安机关,公安机关也就会做出撤案处......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询