购买预售商品房的人都知道,开发商往往会先交付钥匙,然后购房者
一、交钥匙是否属于交房
对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。因此,人们常说的“交钥匙”就算交付使用。审判实践存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付使用”理解不同而发生的争议。房地产开发企业往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”,而买房户则认为,“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书。由此就引发了许多纠纷,这主要涉及房地产开发企业应否承担违约责任的问题。所谓房屋的交付使用,就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有,其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间,而未明确约定其中包括房屋所有权转移的,房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用,即“交钥匙”,就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然,根据法律规定,商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋,而且同时要转移房屋所有权的,就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下,房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”,而且还应当将房屋所有权移转于买房户,否则,将承担违约责任。
二、没达到商品房交房条件怎么办
(一)未达到商品房交付法定条件交房的法律后果开发商在不具备商品房交付法定条件的情况下交房,要承担相应的行政责任、民事责任,甚至是刑事责任。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第37条规定,违反本条例规定,将验收不合格的房屋交付使用的,由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期返修,并处交付使用的房屋总造价2qo以下的罚款;情节严重的,由工商行政管理部门吊销营业执照;给购买人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;造成重大伤亡事故或者其他严重后果,构成犯罪的,依法追究刑事责任。对于购房者来说,未达到商品房交付法定条件的,购房者可拒绝接收商品房,由此所产生的法律后果由开发商承担,造成逾期交房的有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,可依法或依约解除合同。但若该法定条件属行政管理性条件时,而合同约定的交付条件又与其相冲突,则应以合同约定判断是否具备交付条件。但若不具备法定交房条件,购房者在不知情的情况下接收了商品房,此时购房者有何权利呢?笔者认为,此时购房者可以向政府有关部门投诉,要求开发商承担行政责任,亦有权要求开发商承担相应的违约责任,包括要求其继续履行、采取补救措施、赔偿损失等,赔偿损失的计算可以参照逾期交房的违约责任而定。达到合同约定或法定解除条件时,购房者还有权解除合同。(二)未达到商品房约定交付条件交房的法律后果未达到商品房约定交付条件交房,购房者可以拒绝接收商品房,并有权要求开发商承担相应的违约责任,符合法定和约定的条件时,还可依法或依约解除合同。有人认为只要商品房取得了竣工验收报告、竣工验收备案表等即表明商品房系合格的,实际并非如此。由于竣工验收系开发商自行组织,而且一般采取抽查的方式实施,因此实践中常出现虽形式上通过了竣工验收,甚至取得了竣工备案证明书,但实际质量不符合国家强制标准和行业标准,从而在交房时与购房者发生纠纷。出现此种情况时,可由具备法定资质的专业机构鉴定,鉴定不合格的,应认为不符合法定交付条件。不符合约定交付条件的,购房者有权要求开发商承担违约责任,其方式包括继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等多种方式,购房者有自由选择权。除非商品房质量不符合质量要求致使不能实现合同目的,否则购房者不得以商品房质量不符合约定为由拒绝接受商品房,这一点在合同法第148条中有明确的法律依据,但并不排除购房者享有追究开发商违约责任的权利。若商品房的主体结构质量不合格,或房屋质量问题严重影响正常居住使用的,则购房者可依法解除合同和请求赔偿损失。购房者买房就要收房,这对开发商来说就是交房,但是如果商品房不达到交房条件的话购房者是有权拒绝收房的,只是很多购房者不知道商品房交房的条件有哪些,有时候难免就稀里糊涂的收到了有质量问题的房屋。所以为了避免收到问题房,最好先问问专业的律师看看交房条件是什么,如果发生交房纠纷也可以请律师协助解决。
遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853
@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>
·隐名股东离职的规定是什么?
隐名股东离职的规定是什么?隐名股东离职的规定是需要转让股权撤回出资,这样就可以离职。《公司法》第二十四条有限责任公司的实际出资人与名义出资人......
·劳动合同期限已经满了后
劳动合同期限已经满了后,劳动者可以选择是否再进行续签,而不是公司要不要员工进行续签,决定权在员工的手中的,公司是不能进行干涉或者是威胁的,北......
·土地使用权最早到期是多少呢,土地管理办法有什么
土地使用权最早到期是多少呢,土地管理办法有什么土地一直是人们关注的话题,不少人努力工作都是为了能够拥有属于自己的土地和房屋,这也是由于中国土......
·合同终止通知函要怎样写
盖公司的公章。通知函写作方式:1、书写所签订合同的名称与时间。2、书写终止合同的原因。3、请对方公司于接到通知后三日内派人前来协商有关合同解除的......
·欠钱不还而且名下没有财产怎么办?
欠钱不还而且名下没有财产怎么办?被执行人如果是暂时无力执行债务的,债权人可以与债务人协商分期清偿债务,债务应当清偿。暂时无力偿还的,经债权人同......
·借钱不还起诉后不还怎么办?
借钱不还起诉后不还怎么办?在借款纠纷中,欠款人到期不履行还款的义务,借款人可以通过诉讼来保证自己的利益。那么借钱不还起诉后不还怎么办呢?我们将......
·公司债券上市发行额有什么要求
公司在经营发展的过程中,总会在面对形式各样的问题时需要用到大量的资金,而发行债券就是其中一种资金筹集方式,它可以解决公司在资金期限和资金使用......
·所在公司不支付加班费怎么办
公司不支付加班费怎么办没有得到加班费的劳动者,要及时向劳动保障监察部门投诉,当然劳动者也可以选择仲裁,劳动争议由劳动合同履行地或者用人单位所......
·检察院审查起诉不予起诉的依据是什么?
一、检察院审查起诉不予起诉的依据是什么?检察院审查起诉不予起诉的依据是公安机关侦查所掌握的证据,检察院审查起诉阶段不一定要起诉,符合起诉条件的......
·借条担保人的有效期是多久
借条的担保人担保多久1、如果借条上只有担保人的签字,则为连带保证。2、连带保证的,保证人与主债务人承担连带责任。即你可以将债务人和保证人列为共......