史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

在买卖房屋的过程中,一方面是出于保护当事人利益的考虑,另一方

在买卖房屋的过程中,一方面是出于保护当事人利益的考虑,另一方面办理相应手续的时候也需要,因此当事人之间才会签订房屋买卖合同,但有此时一味的追究对自身利益的保护,就有可能出现合同无效的情况。那究竟在哪些情况下房屋买卖合同无效呢?请一起在下文中进行了解吧。
  
  一、在哪些情况下房屋买卖合同无效
  
  1、房地产分离出卖,合同无效
  
  由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。
  
  2、产权未登记过户,合同无效
  
  房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志,否则,房屋买卖合同不能生效,也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续,即使卖方已收取了房价款,并将房屋交付买方使用,当事人仍可提出合同无效的主张。
  
  3、产权主体有问题,合同无效
  
  出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为也无效。
  
  4、侵犯优先购买权,合同无效
  
  房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时,须提前三个月通知承租人,在同等条件下,承租人有优先购买权。所谓“同等条件”,主要是指房价同等,还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
  
  5、单位违反规定购房,合同无效
  
  机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买,须经县以上人民政府批准。单位违反规定,购买私房的,该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房,产权也登记在个人名下,但实际上是单位出资,作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等,这种情况属于单位变相购买私房,该买卖关系无效。凡享受国家或企业事业单位补贴,廉价购买或建造的城市私有房屋,需要出卖时,只准卖给原补贴单位或房管机关,否则也无效。
  
  6、价格欺诈,显失公平,合同无效
  
  买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后,双方均不得因价格高低无故翻悔,应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的,买受人可要求同出卖人重新议定价格,协商不成的,可向法院起诉。
  
  7、非法转让,合同无效
  
  总之,应对房屋买卖中的无效合同是一个复杂的过程,实践证明,由具备一定法律知识和工作经验的律师来处理,既可以防范法律纠纷,也可以更好地解决法律纠纷,最大限度地避免或降低经济损失,有效地保障您的合法权益。
  
  二、年购买期房应注意的事项
  
  1、明确该产权的合法性、完整性。是否有合法的产权手续。同时土地及房屋的手续是否都有。
  
  2、明确该房屋的产权性质及类型。看是属于商业、住宅还是其他用途。
  
  3、该房产产权权利人的状况。明确是属于个人财产还是夫妻共有财产,或是有其他共有产权人的存在。同时还要明确该房产是否存在他项权利登记状况。是否有抵押等情况。
  
  4、交易是否有限制。因为是保障用房,交易通常是有限制的。核心就是过户会有限制,建议你到属地的房管局具体咨询该楼盘的交易限制情况。
  
  5、在交易的时候必须保证能有房产证和土地证。如果能低于市价一半卖,手续绝对是不全,或交易是有限制的房产。产权瑕疵肯定存在,该类房产投资风险较大,建议不要草率投资。以免经济利益受损。
  
  我国《合同法》中导致合同无效的具体情形作出了规定,但由于房屋买卖合同属于比较特殊的合同,因此可能还有其他的一些情形会导致房屋买卖合同无效,这点还请您注意。在实际签订合同之前,先了解一下法律方面的规定,这样才能让签订的合同顺利生效,对自身利益提供保障。
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·自行车逆向行驶和电瓶车相撞是谁的责任?
      自行车逆向行驶和电瓶车相撞是谁的责任?自行车逆向行驶和电瓶车相撞,自行车逆行违法需要承担全部的责任。但是交警处理也是以人为本,先治疗伤者为先......


·债权债务具结书应该怎么写?
      债权债务具结书应该怎么写?一、债权债务具结书应该怎么写?(一)第一种方法1、首先是要在纸张正上方中间写上醒目一点的标题,一般直接写“具结书......


·公司的个人股份转让怎样办理
      公司的个人股份转让怎样办理一、公司的个人股份转让怎样办理对于股东个人而言,向股东以外的人转让股权,应当经其他股东过半数同意。股东应就其股......


·什么是征地批文?如何判断征收方是否有批文?
      什么是征地批文?如何判断征收方是否有批文?  一、什么是征地批文?如何判断征收方是否有批文?  任何单位和个人进行建设,需要使用土地时,必......


·民法典义务人之日起是什么?
      民法典义务人之日起是什么意思?一、民法典义务人之日起是什么意思  《民法典》第一百八十八条第二款规定:诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权......


·建筑工程专业分包合同范本的内容是什么?
      建筑工程专业分包合同范本的内容是什么建设工程专业分包合同甲方(承包方):乙方(分包方):依照《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建......


·除了国土局乡政府征收土地是否合法?
      除了国土局乡政府征收土地是否合法?国家正在大力发展城镇化建设,所以有越来越多的土地被国家征用。在我国,土地一般归国土局管理,国土局是实施土......


·起诉离婚女方条件比男方好会怎么判孩子的抚养权
      起诉离婚在离婚的方式选择中是很常见的,法院判决离婚是需要考虑实际的情况的,但是起诉离婚女方条件比男方好会怎么判,其实离婚的判决,跟实际的条件......


·法律规定偷窥别人隐私怎么判
      隐私是个人不愿向社会公开的内容,对于他人的隐私,我们应当尊重。隐私必须具有合法性、秘密性,他人可以放弃自己的隐私,但是我们不得侵犯别人的隐私......


·非法使用土地承包经营权刑事责任是怎么规定的
      非法使用土地承包经营权刑事责任是怎么规定的?以牟利为目的,违反土地管理法规,非法转让、倒卖土地使用权,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,......


·债务人什么情况下可以不还利息
      债务人什么情况下可以不还利息1、借贷双方没有约定利息2、自然人之间借贷对利息约定不明3、借贷双方约定的利率超过年利率36%,超过部分的利息约定无效......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询