上海农村宅基地房屋买卖的原则
一、宅基地
大部分农村宅基地房屋只有宅基地使用权证而没有房产证,而且农村房屋是基于村民的特定身份而取得的,因此不同于商品房,是不可以随意转让的;但也并非一律禁止。
《土地管理法》第62条规定中明确,“农村村民出卖出租住房后,再申请宅基地的不予批准”,《物权法》第155条也规定,“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记”。通过上述规定可以看出,并非所有的宅基地转让行为都是法律禁止的。
二、上海农村宅基地房屋买卖的原则
上海市高级人民法院《关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》第1条规定,“对于发生在本乡(镇)范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效”。农村宅基地在本集体经济组织内部成员之间转让是可以的。如果不是本集体经济组织成员,例如城市居民,那么转让行为就是无效的。
农村宅基地买卖应严格按照法律法规的规定进行。对于由此引发的纠纷,应当综合考虑出卖人出售房屋是否经过审批同意、合同是否履行完毕以及买受人的身份等因素,区分不同情况,妥善处理,具体如下:
1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定为有效。
2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
3、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
4、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同已实际履行完毕,且购房人已实际居住使用该房屋的,对合同效力暂不表态,实际处理中应本着尊重现状、维护稳定的原则,承认购房人对房屋的现状以及继续占有、居住、使用该房屋的权利。
对此类案件进行处理时,亦区分不同情况:
1、按上述第三种情况处理的,双方当事人应各自返还房屋及购房款。
2、按上述第四种情况处理的,如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的,应在扣除购房人的购房款后,充分考虑购房人重新购房的合理支出,由购房人与出卖人按比例取得补偿款,其分割比例一般可以考虑在7:3左右。
综上所述,我们主要为您介绍了《土地管理法》的相关规定以及上海农村宅基地房屋买卖的原则意见。相信您对于这个问题已经有了一定的了解了吧。农村宅基地买卖的法律问题不容忽视,只有了解相关知识,才能更好的保障自己的合法权益。
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