史微微律师
史微微律师法律网
20.nj64.com
南京史微微律师电话19850716853

房屋买卖合同主体变更有哪些法律效力?主体有哪些?

在签订房屋买卖合同后,有时候当事人可能会因为生活中债务债权问题需要转让房屋的债务或者债权。这时候就涉及到房屋买卖合同主体变更的法律问题,当我们进行主体变更后会有哪些法律效力呢?主体都有哪些呢?下面由我们为您介绍下相关知识。
   一、房屋买卖合同主体变更的效力
   (一)房屋买卖合同的变更原则上向将来发生效力,未变更的权利义务继续有效,已经履行的债务仍然有效。
   (二)房屋买卖合同的变更以原房屋买卖合同关系的存在为前提,变更部分不超出原房屋买卖合同关系之外。原房屋买卖合同关系有对价关系的仍保有同时履行抗辩权,原房屋买卖合同债权所有的利益与瑕疵仍继续存在,只是在增加债务人负担的情况下,非经保证人或物上担保人同意,保证不生效力,物的担保不及于扩张的债权价值额。
   (三)房屋买卖合同的变更不影响当事人要求赔偿损失的权利。《民法通则》第115条规定:“房屋买卖合同变更或者解除,不影响当事人要求损害赔偿的权利。”在房屋买卖合同变更以前,由于一方的过错而给另一方造成的损失,如果双方当事人没有对此另有约定,在房屋买卖合同变更以后,受损失的一方仍然有权请求过错方进行损害赔偿。
  (四)根据《房屋买卖合同法》第78条的规定,当事人对房屋买卖合同变更的内容约定不明确的,推定为未变更。
   二、房屋买卖房屋买卖合同的主体有哪些
  房屋买卖房屋买卖合同是转移标的物所有权的房屋买卖合同。要实现标的物所有权的移转,原则上出卖人和买受人都应当是能够享有标的物所有权的主体。但是,就出卖人而言,法律更多的是关注其能否将标的物所有权合法地移转给买受人,能够具有这一权利的主体就是合格的出卖人。从我国现行法的规定看,能够合法移转标的物所有权的主体除标的物的所有权人外,还包括以下几种:
   (一)享有法人财产权的主体。我国《公司法》规定,公司对其财产享有法人财产权。尽管对法人财产权的含义理论上争论颇大,但是,公司有权处分其财产并使该财产发生权属转移则是毫无疑问的。因而,公司能够成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。同理,其他能够依法处分其经营管理范围内财产的主体,包括企业单位、事业单位、社会团体和机关,也同样具有转移标的物所有权的出卖人资格。
   (二)经所有权人或法人财产权主体授权的人,如行纪人、代销人等。在行纪房屋买卖合同中,行纪人根据委托人的委托,得以自己的名义为委托人从事贸易活动,包括对委托人财产的出卖,故行纪人亦可成为非自己所有财产的出卖人。
   (三)质权人或留置权人。质权人或留置权人依法占有用作担保的标的物,在债务人不履行债务的时候,可以依法拍卖或者变卖标的物,因而他们也可以成为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。抵押权人由于不能直接对标的物进行实物支配,因而不得直接拍卖或变卖抵押物,故其不能成为买卖抵押物的主体。
   (四)人民法院。根据《民事诉讼法》的规定,人民法院可以变卖扣押财产,以偿还受损的当事人,因而也可以作为房屋买卖房屋买卖合同的出卖人。
   (五)能够适用善意取得效果的无权处分人。出卖人虽无处分权,但买受人如属善意购买,且符合法律关于善意取得制度的规定条件,买受人仍能够基于房屋买卖房屋买卖合同取得标的物所有权,无权处分的出卖人仍应对买受人承担房屋买卖房屋买卖合同项下的义务。
  须特别说明的是,上述主体是指能够订立有效房屋买卖房屋买卖合同并实际履行房屋买卖合同的主体范围。当事人虽然不享有标的物所有权或者处分权,但是具备能使房屋买卖合同有效的一般条件,房屋买卖房屋买卖合同仍然有效。因而,不能将上述主体范围与房屋买卖房屋买卖合同有效条件下的主体范围相混淆。
   房屋买卖合同主体变更的有效性是以房屋买卖合同的真实有效性为依托,所以当遇到主体变更时,我们不仅要核查主体是否为真实权利人,还要核实该房屋买卖合同是否合法存在,否则很容易陷入无法追偿自身利益的怪圈,由房屋买卖合同主体变更产生的效力也更是无从谈起。
  
  
  
  
  遇到相关问题,欢迎联系史微微律师,手机:19850716853

@史微微律师简介:男,法学学士,部门主任,中华全国律师协会会员。具有坚实的法律基础、清晰的逻辑思维和多元复合的知识结构以及多年法律实务经验,熟练掌握国家各项政...More>>

·交通事故逃逸不构成犯罪该怎么处理
      很多人认为只要是交通事故逃逸的,那就一定会构成交通肇事罪,但其实并不然,虽然逃逸属于事故中比较严重的情节,但法律中也没有规定只要有逃逸行为就......


·直接诉讼与间接诉讼的区别点是什么
      直接诉讼与间接诉讼的区别点是什么第一、二者的诉权产生依据不同代表诉讼的依据是共益权,代表诉讼的原告既是股东,又是公司的代表人;直接诉......


·饭店吃到异物如何处理
      可向食品生产者或经营者要求赔偿损失,另外,还可以向生产者或者经营者要求支付价款十倍或者损失三倍的赔偿金;增加赔偿的金额不足一千元的,为一千元......


·一、离婚案能否分割第三者的财产?
      一、离婚案能否分割第三者的财产?离婚案,是不能分割第三者的财产,只能对夫妻共同财产进行分割。夫妻共同财产,是指在夫妻关系存续期间夫妻所共同拥有......


·组织赌博判刑多长时间?
      一、组织赌博判刑多长时间赌博行为按情节轻重分两种:一种是违反《中华人民共和国治安处罚法》的行为,相对来说是轻的,是违法行为,一般会被处予15天......


·什么情况下可以提管辖权异议
      什么情况下可以提管辖权异议(1)被告认为受诉法院违反级别管辖规定,案件应当由上级法院或者下级法院管辖的,有权在提交答辩状期间提出管辖权异议。(2)......


·刚续签合同就休产假会被辞退吗?
      合同工休产假时合同到期可以辞退吗?休产假期间恰逢劳动合同期满,这种情况依据法律规定,用人单位不能在此时与劳动者终止劳动合同。法律依据:《劳动合......


·看守所拘留期限到了送往检察院审查起诉吗
      看守所拘留期限到了送往检察院审查起诉吗?1、守所拘留期限到了不是送往检察院审查起诉,而是向人民检察院提请批捕。2、事拘留期限的法律规定:刑事拘留......


·现在我们办理离婚按揭的房产怎么算
      现在我们办理离婚按揭的房产怎么算《中华人民共和国婚姻法》中有关内容的规定第三十一条男女双方自愿离婚的,准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申......


·沈阳民事诉讼律师收费标准是怎样的?
      沈阳民事诉讼律师收费标准是怎样的?一、沈阳民事案件律师收费标准(一)计件收费1、不涉及财产关系的,基准收费标准为5000元/件,上浮最高不超过5......


·职务发明的成果归属者是单位还是职员个人?
      职务发明的成果归属者是单位还是职员个人?职务发明的成果归属者是单位,只要是被认定为是职务发明的作品,即使是发明了该作品的职员都是没有处分权的,......


首 页 | 法律咨询 | 联系我们
Copyright © 2000-2023 史微微律师 All rights reserved.
律师热线:19850716853
19850716853
点击这里给史微微律师发消息


在线法律咨询